Durante los últimos años el acceso a la vivienda para los argentinos y argentinas se ubicó en un horizonte cada vez más lejano. Luego de la experiencia del Procrear, desplazada durante el macrismo por los problemáticos hipotecarios UVA, no se implementaron nuevas alternativas concretas que posibiliten el acceso crediticio para quienes quieren tener su casa propia.
Desde la asunción de Alberto Fernández, y en medio del intento por reparar los daños económicos que generó la modalidad UVA en miles de familias, la Cámara Argentina de la Construcción, con el apoyo del bloque que lidera el presidente de la Cámara de Diputados, Sergio Massa, impulsa un proyecto para una nueva línea de créditos hipotecarios.
Si bien el fenómeno inflacionario y las tasas de interés que sostiene el Banco Central imposibilitan acercarse a un esquema de tasa fija para el capital como el que ofrecía el Procrear, la idea para este nuevo proyecto es implementar un sistema de cuotas ajustadas a la evolución del Coeficiente de Variación Salarial.
Es decir, una línea de créditos con cuotas mensuales que no superen los ingresos para familias asalariadas. Esta sería la condición sine qua non que pretenden los impulsores, para implementar una política habitacional que no vuelva a someter a los deudores a ajustes por inflación como sucedió con los UVA.
Por un lado, la iniciativa emerge como una posibilidad para quienes cuentan con el capital para invertir en su futura vivienda. Como factor complementario, teniendo en cuenta que las adjudicaciones serían para obras desde el inicio, buscarán dinamizar el sector de la construcción, a través del empleo y la demanda de insumos del sector.
La inversión en relación al PBI
Desde la Cámara Argentina de la Construcción (Camarco) insisten desde la asunción de Alberto Fernández con un nuevo sistema de créditos hipotecarios que reemplace a los UVA y que colabora a la expansión de mano de obra y consumo para el sector.
Uno de los datos que exponen permanentemente desde la Cámara, es la baja inversión destinada por parte del Estado a créditos hipotecarios. Afirman que durante los últimos años, el presupuesto destinado a esta finalidad no superó el 1% del Producto Bruto Interno.
De hecho, un informe elaborado por el Banco Central en junio, reveló que el volumen prestado en hipotecas de todo el sistema bancario se había reducido un 27,8% en comparación con el mismo mes de 2020. De esta forma, todas las hipotecas del país llegaban al 0,6% del PBI, cuando en diciembre de 2020 eran el 0,7%.
En diálogo con El Ciudadano, el presidente de la delegación local de Camarco, Rubén Llenas, manifestó: “Hoy en día no existe el prestamos hipotecario en argentina. Los UVA fueron un fracaso y apenas asumió este gobierno la Cámara presentó un proyecto para líneas de créditos que se está debatiendo en comisiones, pero no avanza”.
En el sector de la construcción manifestaron en más de una oportunidad que ese 1% de inversión, que ya de por sí suena a poco, resulta mucho menor cuando se lo compara con las asignaciones presupuestarias que otorgan en la región. Aseguran que en Chile y Colombia, los gobiernos financian créditos hipotecarios con montos que representan entre un 10% y un 12% de su PBI. En países centrales, el número asciende al 22%.
En ese sentido, explicó: “Es una lucha constante pedir que se incremente el presupuesto. En 2011 hicimos una propuesta con sistema de ajuste, copiando lo que hacía chile Colombia y México, por CVS, pero nunca apoyamos ajuste por inflación porque sabemos más del 90% de los beneficiarios son asalariados”.
Por otra parte, Llenas destacó la implementación y el funcionamiento del Procrear entre 2011 y 2015. “Eso fue lo último bueno que se hizo en argentina”, consideró, aunque también sostuvo que la inversión no estuvo muy por encima de los porcentajes actuales.
Respecto al proyecto que presentó la Cámara y que se está analizando en Comisiones, adelantó que apuntará a construcciones nuevas para inyectarle “un impulso a la construcción privada, elevar la oferta y que la gente construya”.
El proyecto
Los primeros bosquejos del proyecto de nuevos créditos hipotecarios se dieron a conocer a finales de noviembre, en un acto con motivo del Día internacional de la Construcción. Durante el evento, que contó con la presencia del presidente Alberto Fernández, Sergio Massa manifestó su voluntad de que la iniciativa sea tratada en sesiones extraordinarias del Congreso.
El proyecto de Ley de Sistema de Cobertura y promoción del Crédito Hipotecario propone dejar atrás el Índice UVA y empezar a utilizar uno sobre salarios. De esta manera, el proyecto pretende que el valor de las cuotas a pagar por el crédito se ajusten de acuerdo al Coeficiente de Variación Salarial (CVS).
El texto aclara que para el acreedor, los créditos se otorgarán en unidades Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER-inflación) y el Índice de costo de la construcción.
En el artículo 19 del proyecto, se especifica que el valor de la cuota de los créditos hipotecarios se determinará por la actualización mensual del Coeficiente Hogar Argentino (Hog.Ar), que se calcula en base al Coeficiente de Variación Salarial (CVS) o de otra variante en función de la evolución de los salarios.
La diferencia entre la cuota pagada por el deudor y la que debiera percibir el banco por la actualización en UVAs ajustadas por inflación será cubierta por el Fondo Fiduciario de Cobertura y Promoción (FFCP), organismo creado para los efectos.
Este fondo estará compuesto por una porción de la cuota del crédito hipotecario, aportes de las entidades bancarias, con la misma rentabilidad que obtenga el fondo, y un aporte inicial del Tesoro Nacional.
En el proyecto aclaran que la iniciativa se aplicará hacia el futuro y no modificará en ningún sentido la situación actual y el porvenir de los más de 100.000 préstamos hipotecarios UVA que actualmente se encuentran en curso.
El fracaso de los uva
Durante la etapa presidencial de Mauricio Macri, el Procrear fue perdiendo peso y al poco tiempo terminó siendo desplazado por el sistema de créditos UVA. El ajuste por inflación en las cuotas terminó convirtiendo el sueño de la casa propia en una pesadilla.
La evolución de las deudas al ritmo de la inflación, provocó aumentos exorbitantes en las cuotas mensuales que tuvieron que afrontar más de 100 mil familias en todo el país. Durante la pandemia, el gobierno nacional dispuso el congelamiento de estos pagos, aunque se trató de una medida transitoria.
A principios de este año, ya con Jorge Ferraresi al frente del Ministerio de Hábitat, el gobierno resolvió que cada banco debía financiar las deudas de aquellas familias que estaban pagando un 35% por encima de sus ingresos.
Consultado por este diario, Ariel D´Orazio, Coordinador del Consejo Asesor de Vivienda, abordó la situación de los damnificados hoy en día y explicó: “Hoy por hoy se siguen llevando adelante ejecuciones, todavía hay una judicialización muy baja, y no hay un aporte importante del estado para solucionar el problema”.
A su vez detalló que hay incrementos que rondan el 100% y aquellos perjudicados que se mantienen en contacto permanente con entidades en defensa de futuros propietarios, aún no tomaron conocimiento de nuevas alternativas para atravesar esta situación.
“Si bien se anunció un subsidio para algunos perjudicados, no hay aportes hasta el momento, lo único que hubo fue un congelamiento y la posibilidad de diferir pagos. Lo más interesante fue una sentencia a favor de un tomador de crédito contra el Banco Provincia, donde el Juez establece un recálculo del crédito y nuevo componente de actualización de la deuda”, deslizó D´Orazio.
