En medio de las dificultades que atraviesa el mercado locativo en Argentina, la plataforma de alquileres temporales Airbnb comenzó a modificar su modalidad y viró hacia la oferta de alojamientos completos, en lugar de habitaciones individuales. Más allá de este cambio, y de un crecimiento sostenido durante el primer semestre de este año, todavía está lejos de alcanzar los registros previos a la pandemia.
Lo cierto es que en Rosario el fenómeno Airbnb está perdiendo terreno y más allá del cambio en su modalidad lejos está de reemplazar a los alquileres tradicionales como se planteó en algún momento, más allá de la incertidumbre que se profundiza en torno a la Ley que trata el Congreso. La plataforma comenzó como una alternativa que generaba mejores ingresos que los alquileres tradicionales. A lo largo de 2021 ambas variables se equipararon y ya en 2022 los ingresos de alquileres pasaron a ser más rentables que los de la plataforma temporal.
Los datos se desprenden de un informe elaborado por la Fundación Banco Municipal, en el que midieron la evolución de los alquileres temporales en los últimos seis años, expusieron el comportamiento de la oferta (unidades completas o solo habitaciones) y cotejaron respecto al mercado locativo tradicional.
Según el estudio, la demanda de este tipo de alojamiento creció de manera notoria hasta la pandemia, alcanzando un máximo de 12.760 noches reservadas durante septiembre de 2019. Con la pandemia se contrajo de manera abrupta y comenzó a recuperarse a mediados del año 2021, expandiéndose ininterrumpidamente hasta fines del año pasado.
Sin embargo, no logró recuperar lo perdido, manteniendo una brecha visible respecto a los niveles prepandemia. Desde febrero pasado la demanda registra variaciones interanuales negativas. El último dato disponible a junio muestra que se reservaron 4.321 noches en alojamientos temporales en Rosario, evidenciando una disminución interanual de 15,3%.
Cambio de paradigma
Al analizar la oferta de Airbnb en la ciudad, los datos sugieren que las propiedades activas disponibles en la plataforma mantienen su expansión en los primeros seis meses de 2023, aunque con las algunas modificaciones en cuanto a su composición.
Los alojamientos completos que se ofrecen en alquiler temporario (como departamentos o casas) sostienen su recuperación tras la pandemia, mientras que las habitaciones (privadas y compartidas) siguen arrastrando una contracción que inició antes del COVID-19. Es decir que la expansión durante el primer semestre tiene que ver con la oferta de departamentos completos, y no de habitaciones.
Ese crecimiento de la oferta durante el primer semestre de 2023 se dio en paralelo a una continua contracción del mercado locativo tradicional y a las especulaciones que se dieron en torno a la Ley de alquileres. Desde hace tiempo se instaló la idea de que los alquileres temporales terminarían ganando terreno sobre los tradicionales. Pero esa hipótesis, pese a las dificultades que atraviesa el mercado tradicional de alquileres, está quedando cada vez más lejana.
Desde la Fundación Banco Municipal hicieron un relevamiento sobre Airbnb y expusieron las características que tiene actualmente ese mercado. En primer lugar, la mayor parte de los alojamientos ofrecidos (70%) están disponibles en la plataforma cómo máximo medio año y un gran porcentaje (42%) está en alquiler entre 1 y 90 días, mientras que sólo 12% se ofrece de forma permanente (entre 271 y 365 días).
En segundo lugar, en el primer semestre del año el total de propiedades estuvieron reservadas, en promedio, 8,8 días al mes, registrando los alojamientos completos (departamentos y casas) un valor similar al total (8,9 días).
“Ambos indicadores sugieren que la oferta de alquileres temporarios a través de Aribnb en Rosario estaría compuesta por propiedades que se ofrecen por períodos breves y en momentos específicos del año, es decir, por propietarios que buscan en Airbnb un ingreso adicional complementario a otras fuentes”, sostuvieron desde el centro de estudios.
Respecto a la rentabilidad que ofrece la plataforma en comparación con el mercado tradicional, elaboraron un gráfico que expone la evolución de las ganancias en cada caso, durante los últimos años.
En un primer momento puede verse que la mediana de los ingresos en Airbnb es superior al precio de alquiler, luego se equiparán y desde el año 2022 en adelante el precio de los alquileres se mantiene por encima en la mayoría de los meses.
“Aunque estos datos no nos permiten concluir si una alternativa es más rentable que la otra, sí puede deducirse que el diferencial de ingresos se redujo en los últimos años e, inclusive, se puede haber equilibrado. Tampoco podemos concluir si existe un nexo causal entre las variables o si el comportamiento que presentan responde al efecto de otros factores no considerados”, señalaron en el informe.
Como primera conclusión, manifestaron que la demanda de alojamientos en Airbnb en la Ciudad muestra una disminución en lo que va del año. Aunque ese comportamiento plantea el interrogante de si se trata de una situación que afecta al segmento de alquileres temporarios en particular, o es un reflejo de cierta ralentización en la demanda de la industria de alojamiento local que también afecta a los hoteles.
Por otro lado, la oferta de propiedades sostiene su recuperación impulsada por los alojamientos completos, que concentran la mayor parte de los alojamientos ofrecidos en la plataforma (89,4%). La caracterización de esta oferta sugiere que se trata de alquileres que se ofrecen en momentos específicos del año y por un tiempo acotado, por lo que la situación local no parecería asimilarse a otras ciudades en las cuales existen empresas que montan negocios con los alquileres temporarios y los ofrecen de forma permanente.
Asimismo, el diferencial de ingresos que los huéspedes logran en Airbnb y el precio de los alquileres parece acotarse, sugiriendo que el margen para el desajuste entre demanda y oferta es menor. Es decir, de continuar expandiéndose la oferta con una demanda alicaída, el atractivo de ofrecer las propiedades en alquiler temporario será cada vez menor.
