“La reaparición del crédito hipotecario es una señal positiva para la economía y una buena noticia para quienes tienen la expectativa de cumplir «el sueño de la casa propia»”, marca un ensayo de la Fundación Banco Municipal, en el que mensuró cuántos, cómo y quiénes pueden acceder a una vivienda y dejar de alquilar, y cuánto les costaría, de arranque, afrontar la cuota. Del trabajo, que toma en cuenta tres modelos posibles, una persona sola, una pareja sin hijos y una pareja con uno o dos hijos, todas que actualmente alquilan, se desprende que la mayoría no podría acceder a la nueva línea de créditos UVA (ajustados por inflación) y que las complicaciones crecen a medida que aumentan las necesidades respecto del techo propio. Es decir, que una familia que alquila una casa no termine sólo pudiendo comprar un monoambiente. En los esquemas planteados resulta que a una línea de acceso a vivienda única y familiar hoy está al alcance más de inversionistas que de personas de a pie.
La Fundación se basó en los números de la Encuesta Permanente de Hogares, de las remuneraciones promedio de trabajadores asalariados formales, ambos del Indec; y de la Universidad de San Andrés en conjunto con Mercado Libre los valores de las propiedades en alquiler y venta. Es decir, un reflejo de lo que está ocurriendo hoy en la realidad.
El trabajo toma en cuenta que en el último trimestre del año pasado, unas 134.000 familias estaban alquilando una casa o un departamento en Rosario y la región. La cifra representa la cuarta parte (25 de cada 100) del total de hogares del Aglomerado Gran Rosario. Y desde allí plantea los escenarios de acceso a créditos hipotecarios “a partir de los ingresos de los demandantes potenciales, del precio de las viviendas y de las condiciones del crédito (tasas de interés, ajuste real y plazo de devolución)”; y compara sus ingresos laborales actuales con la cuota inicial del préstamo, y el alquiler que tendrían que pagar por la misma vivienda.
En todos los escenarios, el informe de la Fundación Banco Municipal toma en consideración que en cada hogar haya al menos una personas con ingresos formales, es decir, un asalariado registrado. Por lógica, en el caso de las personas que vivan solas, deben serlo. Y como son varias las entidades bancarias que ofrecen los créditos, el trabajo toma un promedio de las condiciones de los bancos que operan en Rosario.
En el Aglomerado Gran Rosario hay unos 54.000 personas que alquilan y viven solas. Son el 40,3% del total. Y de de ese universo, 45 de cada 100 son asalariados formales. La mitad de estos últimos tienen un ingreso laboral de $725.000 o superior, y en abril pasado podrían haber alquilado un monoambiente de 33,1 metros cuadrados en el centro de Rosario por $150.000. Según datos relevados por privados el precio de venta al cual se ofreció una propiedad semejante rondaba los 48.900 dólares. Así, si la persona que alquila decidiera comprar el departamento, considerando que cuenta con un ahorro disponible equivalente al 20% (el crédito financia el 80% del valor) actualmente requeriría un préstamo de unos 40.000 dólares.
En este caso la cuota inicial que enfrentaría sería de $236.000, que representa 33% de su ingreso actual, lo que implica pagar un 60% más que el alquiler que paga.
Así, del conjunto inicial de 54.000 personas que alquilan, 12.150 estarían en condiciones de acceder a un crédito hipotecario, si lo decide. Es el 22,5% del total, con lo cual el techo propio está al alcance sólo de más de 1 de cada 5 personas, pero menos de 1 de cada 4.
El siguiente escenario analizado por la Fundación Banco Municipal es el de una pareja sin hijos. Según la Encuesta Permanente de Hogares, 26.550 viviendas que estaban alquiladas en el último trimestre de 2023 en el Gran Rosario, estaban rentadas por parejas sin hijos, el 19,8% del total. Y de esas familias sólo una cuarta parte tienen al menos un miembro con empleo registrado. La mediana de ingresos es de $842.000. Si la pareja vive en un departamento de 2 o 3 ambientes de 45,3 metros cuadrados el alquiler que pagan está en torno a los $200.000. La compra de esa misma vivienda le costaría 71.000 dólares y debería contar con un ahorro de unos 14.000 dólares. Por el préstamo deberá afrontar una cuota inicial de $343.000, es decir, un monto que es un 70% más que el alquiler. La cuota, además representaría el 40% de los ingresos de la pareja, lo cual supera el 25% de requisito que piden los bancos.
Así, de unas 53.000 personas que viven en pareja, no tienen hijos y alquilan en Rosario y la región, sólo unas 13 mil y pico (6.600 parejas) cuentan con condiciones para plantearse pedir un préstamo, pero ninguna de ellas atraviesa las exigencia de los bancos.
El último escenario propuesto por el análisis consiste en ver la opción de compra por parte de una pareja con hijos: según la Encuesta Permanente de Hogares, 40.000 familias que alquilan en Rosario y la región están compuestas por tres o cuatro miembros. Son el 29,9% del total, pero una ostensible minoría, el 34,6%, cuenta con padre o madre con un empleo registrado. Y de esos 13.840 hogares, sólo la mitad, menos de 7 mil entonces, tienen un ingreso superior a $773.000 mensuales.
Si actualmente quisieran alquilar un departamento de 69 metros cuadrados en el centro de Rosario, el alquiler rondaría los $320.000 por mes. Y para comprar el inmueble, requieren una financiación de 99.000 dólares por el 80% de su valor, es decir que antes que nada deberían arrancar con un ahorro de casi 20.000 dólares. Y finalmente deberían afrontar una cuota, siempre inicial, de $591.000, un 85% más que el alquiler que estarían pagando. Si hasta ahí todo les da, hay un escollo final: para acceder al crédito deberían tener un ingreso familiar comprobable de $2,3 millones por mes.
¿Misión imposible?
El trabajo de la Fundación Banco Municipal precisa cuántas de las 6.920 familias con hijos perforan el requisito de ingresos: el 10 por ciento. No es fácil en el marco de un gobierno nacional que ya se ha negado a homologar paritarias con porcentajes que permitían recuperar poder adquisitivo del salario resignado desde diciembre pasado, argumentando como motivo que tienen carácter inflacionario. Y repasar algunos de los sueldos de trabajadores que están en el sector medio de la pirámide, permite atisbar cuán difícil es remontar la diferencia: un o una trabajador bancario del sector administrativo, con diez años de antigüedad, habría cobrado en abril cerca de $1.100.000, según la escala del sector. Aunque no se contabilizan items que se pueden sumar como el Día del Bancario, lo cierto es que en la suma de dos salarios bancarios no alcanzan el umbral. Del mismo modo, un operario de Acíndar en Villa Constitución –los salarios más altos de los metalúrgicos en la ciudad, donde hay unos 1.200 trabajadores en la empresa de aceros y el triple fuera de ella– habría percibido cerca de $1.400.000 más premios y otros artículos, que habrían acercado la remuneración a unos 1,8 millón, y falta un trecho. En la reciente paritaria docente de Santa Fe, un maestro o maestra de grado de jornada simple tiene un sueldo, en este caso inicial, de 411.000 pesos. Y sumando la cuestionada Asistencia Perfecta, y una doble jornada y algunos malabares, estaría por encima de la mitad de lo requerido, pero no mucho más.
Para más complicaciones, se trata de créditos en unidad de valor adquisitivo (UVA), medida que equivale a la milésima parte del costo de construcción de un metro cuadrado de vivienda, es decir, se ajusta por inflación. La pasada experiencia durante la gestión de Mauricio Macri dejó un tendal cuando los promocionados Créditos UVA reemplazaron a los anteriores Procrear, del gobierno de Cristina Fernández. Con el extra de que en buena parte de los casos, sino en todos, una potencial venta del bien adquirido con el préstamo no alcanzaría para cancelar el crédito contraído para comprarlo, con lo cual muchas familias se asomaron a la posibilidad cierta de quedarse sin la casa y debiendo plata. Antes de asumir, el presidente Javier Milei, ante cada consulta al respecto, repitió que era un “asunto entre privados” y que su gestión no iba a intervenir, lo cual era, además, contrario a sus premisas.
La singular presión nacional de deudores no logró una solución de fondo, pero al menos las familias obtuvieron la posibilidad de extender la cantidad de cuotas, frente a pagos que estaban fuera de su alcance. Pero en este nuevo plan hipotecario esa chance no existe.
Otra diferencia es que los promocionados Créditos UVA de 2016 arrancaban, ciertamente, con una cuota que era similar o incluso inferior al pago de un alquiler. Pero el divorcio entre el mundo financiero y la realidad salarial fue convirtiendo la premisa original en una ilusión, con familias que fueron pagando cuotas mucho más altas que los alquileres de plaza y que costearon fortunas, pero debían cada vez más. Repitieron así, con variantes de maquillaje y a menor escala, las experiencias con la circular 1.050 de indexación de José Martínez de Hoz, el primer ministro de Economía de la última dictadura, la crisis de las hipotecas “subprime” en Estados Unidos entre 2004 y 2007, o el gran deshaucio de España durante la crisis económica de 2008-2014 –que modificó en ese entonces la política ibérica con el surgimiento de los Indignados y la posterior proyección de Podemos por izquierda y el crecimiento de Ciudadanos por derecha–.
Ahora está claro que los nuevos créditos son aún más restrictivos. Tanto, que el resultado parece desesperante: de las 134.000 familias que alquilan su techo en el Aglomerado Gran Rosario, sólo unas 12.150 estarían en condiciones aseguradas de acceder a los créditos hipotecarios. Y se trata de familias de una sola persona, y que podrían comprar un monoambiente.
Un porcentaje de ellas, de igual modo, podrían acceder a una vivienda más amplia y de más habitaciones, pero esa no era la premisa del trabajo de la Fundación Banco Municipal, que apunta a sectores con sueldos medios. Y las 692 familias con hijos que reúnen ingresos por más de $2,3 millones, acaso no están alquilando por no contar con vivienda propia.
En el análisis de la Fundación Banco Municipal, la conclusión es que los tres ejemplos planteados “muestran que los hogares de ingresos medios –ubicados en el centro de la distribución de ingresos laborales– no alcanzan el nivel exigido por los bancos para acceder al crédito hipotecario”. Y aclara que esto no significa que “los créditos no tengan demanda”, dado que existen en Rosario y la región ingresos que permitirían a potenciales interesados dejar de alquilar y comprar una vivienda.
“Analizando los ingresos –concluye el trabajo– del tramo superior de los solteros que hoy alquilan en la ciudad, se observa que recién a partir del decil 8 de la distribución –aquellos que poseen un ingreso formal que oscila entre $891.000 y $951.000– cumplen con el requisito de ingreso exigido, es decir, el 20% de los inquilinos solteros de mayores ingresos”.
En tanto, “entre las parejas sin hijos, ningún hogar cuenta con ingresos suficientes”, ya que al aumentar la cantidad de metros cuadrados (en el ejemplo del trabajo) “la cuota exigida excede el ingreso”.
Y de las parejas con hijos, solamente 1 familia de cada 10 que alquilan, que son las que tienen ingresos superiores a 2,3 millones tiene acceso. “Por tanto, es claro que, bajo estas condiciones de ingresos, precios de las viviendas y financiamiento, el crédito hipotecario es una opción de acceso a la vivienda propia para hogares de altos ingresos”, dice el análisis.
Empero el trabajo también plantea que las condiciones “podrían ir mejorando en el corto o mediano plazo, ampliando el alcance de los créditos hipotecarios”. Y pone como ejemplo “las recientes modificaciones” del Banco Central en relación a la normativa que regula los créditos hipotecarios: “Ahora la extensión del período de endeudamiento a causa de un aumento en la tasa de inflación no es más obligatoria para los bancos. Es una característica que queda a discreción de las entidades financieras. Esta modificación podría disminuir el costo del fondeo por parte de los bancos al hacer atractiva la securitización (venta de paquetes crediticios a inversores) y así bajar la tasa de interés para los demandantes potenciales”, apunta. Pero también es cierto que un proceso semejante, casi calcado, es lo que derivó en la crisis de hipotecas en los Estados Unidos.
Finalmente, el trabajo aclara que en los tres ejemplos planteados “se están sumando únicamente ingresos laborales de los hogares que cuentan con al menos uno de sus miembros con un empleo registrado”, es decir que “no se incluyen ingresos provenientes de fuentes no laborales, como alquileres, intereses provenientes de alguna inversión, indemnización, seguro, etcétera”. Y tampoco se incluyen los ingresos de los padres de las parejas, que “algunas entidades bancarias permiten sumarlos para para cumplir con el requisito de ingresos”.
Así las cosas, el tiempo futuro dará la respuesta sobre si la oferta de hoy, que aun con variaciones en las entidades arranca con tasas tentadoras, un monto de hasta 250 millones de pesos y plazos de cancelación de 20 o 30 años representa una oportunidad –y para quiénes– o una trampa.
