En una economía con alta inflación como la nuestra, a las personas les cuesta recordar los precios y mucho
más tener presente los precios relativos, esto es, el precio de algo en relación con otra cosa. Asimismo, las
diversas regulaciones conducen a que dichos precios relativos no reflejen adecuadamente las condiciones
económicas fundamentales, complicando la toma de decisiones y la organización de la producción. En un
mercado donde esto ha sido bastante evidente es el mercado inmobiliario de alquileres y de venta, en el cual
cambios permanentes y bruscos en el marco legal que regula al sector en los últimos años han tenido efectos
considerables.
El objetivo de este informe es mostrar como los precios de alquiler y de venta de los departamentos se están
acomodando en Rosario desde principio de año, en un escenario de desaceleración de la inflación, menor nivel de actividad económica e ingresos, liberación en la elaboración de contratos de alquiler (DNU 70/2023), aumento en el costo de construcción y resurgimiento de los créditos hipotecarios. Para ello utilizamos datos publicados por la Universidad de San Andrés en base a Mercado Libre (UDESA – MELI) que muestran la mediana2 de los precios del stock de oferta de departamentos en alquiler (en pesos constantes, sin incluir expensas ni servicios) y a la venta (en dólares por m2) en Rosario.
Venta de inmuebles
En el Gráfico N°1 se observa que el precio para la venta en dólares corrientes por m2 de un departamento en Rosario permenció estancado entre los años 2018 y 2020, registrando a partir de dicho momento una visible disminución hasta diciembre del año pasado. En promedio, los departamentos alcanzaron a ofrecerse a US$1900 m2 en julio de 2019 y tocaron un piso de US$1500 m2 a fines de 2023, marcando un retroceso de 21% en dólares.
Dado que la inflación en dólares durante este período fue de 20% punta a punta (medida por el IPC de Estados Unidos), el retroceso en dólares constantes -es decir, manteniendo su poder adquisitivo- fue en realidad mayor, del orden de 33%. Desde principios de este año el valor del metro cuadrado aumentó mes a mes, ubicándose en agosto en US$1695 m2; lo que significa un incremento de 11,5% frente a diciembre de 2023.
Al desagregar por tamaño del departamento se observa un comportamiento similar, aunque se destaca que la caída de los departamentos de mayor tamaño (4 ambientes o más) encontró un piso mucho antes que el resto.
La mejora en el precio de venta de departamentos que se registra en la ciudad presenta diferencias de acuerdo con el barrio en donde se ubica la propiedad. Como se muestra en la Gráfico N°2, los mayores incrementos se observan en Fisherton, seguido por los barrios Centro y Abasto, y en menor medida Puerto Norte, Remedios de Escalada y Alberdi. Únicamente la zona de barrio Martin presenta un precio de venta por debajo del registrado en diciembre pasado.
Aunque la foto de agosto de este año muestra un incremento en los precios de venta con respecto a diciembre pasado, cabe mencionar que en algunos barrios -como Alberdi y Puerto Norte- la disminución en los precios se prolongó hasta el primer trimestre del año y recién comenzaron a mostrar un aumento a partir de abril.
Alquileres de inmuebles
Por otra parte, los datos sobre precio de oferta de alquileres de departamentos en la Ciudad a pesos constantes muestran una disminución notoria desde fines de 2023 (Gráfico N°3). Si bien ya registraban un descenso desde el segundo trimestre del año pasado, la disminución de los alquileres se acentúo a partir de diciembre, en parte, debido al DNU 70/2023 que desreguló el plazo mínimo de los contratos, el índice y periodicidad de ajuste de los alquileres, entre otras características de los contratos de alquiler.
En el trimestre junio-agosto el precio de oferta para alquiler se ubicó entre los más bajos de los últimos seis años. Como hemos señalado en un informe anterior, esta disminución del precio de los alquileres probablemente no se haya trasladado en una ganancia para todos los inquilinos, cuyos ingresos en este período se han contraído aún más que los alquileres y, por lo tanto, registraron un incremento en la participación de los mismos en su presupuesto.
El comportamiento de los alquileres presenta diferencias según la zona de la Ciudad. En agosto, en la zona céntrica el alquiler que pedía el propietario de un departamento promedio se ubicó 25% por debajo de los valores registrados en diciembre de 2023 y está en línea con los valores mínimos en esta zona según los datos disponibles desde enero de 2018. En cambio, en zona norte los alquileres parecerían estar recuperándose ya que en agosto se ubicaron 25% por encima de deciembre pasado, aunque con oscilacioes en los meses anteriores.
Asimismo, los datos para la zona céntrica permiten observar el comportamiento de los precios de alquier según el tamaño del departamento (Gráfico N°4). Se destaca que la mayor disminución porcentual en los primeros ocho meses del año se registró en los de mayor tamaño (-22%), seguido de los departamentos de 2 y 3 ambientes (-14%), mientras que los monoambientes mostraron un leve aumento (+3%).
El análisis realizado muestra, por una parte, que los precios de venta de departamentos en dólares se recuperan desde principio de año, aunque todavía mantienen una brecha notoria con respecto a los mejores precios registrados en los últimos seis años. En la medida en que la operatoria de los créditos hipotecarios por parte de los bancos empiece a ser más fluida y se consolide un escenario de estabilidad macroeconómica, el cual es necesario para asumir una decisión tan importante como la adquisición de una vivienda, es probable que la demanda recobre impulso y convalide precios de oferta más elevados, generando así condiciones propicias para incentivar la oferta.
Por otra parte, los precios de alquileres presentan una reducción visible en términos reales desde comienzo de año. Aunque no contamos con datos de cantidad de departamentos ofrecidos en alquiler, es de suponer que una parte de la disminución mencionada se explique por la reincorporación a la oferta de inmuebles que ante las marchas y contramarchas en el marco regulatorio los propietarios habían decidido dejar de alquilarlos.
Es claro que las excesivas intervenciones en este segmento del mercado inmobiliario (por ejemplo, la Ley de Alquileres 27551 de 2020, también conocida como “efecto Lipovetzky”) pueden generar dificultades para
encontrar departamentos disponibles, precios elevados e inhibir la expansión de la oferta.
