El relanzamiento este año de los créditos hipotecarios con ajuste UVA, luego de cinco años en que casi no existieron y ahora los ofrecen 22 entidades financieras, planteó una competencia directa entre acceder a un techo propio y el mercado de alquileres.
Funciona así: un crédito UVA de $100.000.000 financia la compra de un departamento promedio de dos ambientes y 40 m² en Palermo, que cuesta US$125.000 (alrededor de $125.000.000).
La condición era disponer inicialmente de US$25.000 (el 25% del valor de la vivienda que solicita el banco), y arrancaría con una cuota de $567.789, ajustada cada mes por la variación de la inflación.
Confrontándola con el alquiler mensual de un inmueble de parecidas características, empezaría en alrededor de $505.329, o sea, 12% por debajo del crédito y también ajustable por inflación.
El éxito inicial
En lo que va del año, según los últimos datos a setiembre, el volumen de préstamos superó los US$ 100 millones, nivel que no se registraba desde agosto de 2018 (en setiembre se llevan otorgados $125.704 millones), pero al mismo tiempo hubo más de 250.000 consultas y simulaciones para acceder a planes de hasta $250.000.000.
La progresión del índice de precios en Argentina ya venía de jugarle una mala pasada a estos préstamos, en su mayoría para vivienda, ya que en ocho años la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) aumentó 8.668%, lo que trasladado a las mensualidades las catapultan a niveles exhorbitantes.
El salario formal promedio de la población quedó muy por debajo de la implacable actualización, de tal modo que en 2023, la Cámara de Diputados había otorgado un tratamiento especial a los deudores UVA, reconociendo la grave situación que atraviesan.
Se dio media sanción a una iniciativa que buscaba modificar los términos de estos préstamos, pero la propuesta se encuentra estancada en el Senado y difícilmente prospere.
La cuota presiona a los hogares
La presión se hace sentir cada vez más al pagar cada cuota y el clamor para que intervenga el Estado se amplificó sin encontrar eco en la Administración de Javier Milei.
En el programa El Ventilador, que se emite en Elonce, se debatió la situación de los deudores UVA y surgieron interrogantes sin respuestas: ¿cómo afecta esta crisis a las familias?; ¿qué medidas tomarán los legisladores para evitar que más hogares se pierdan?
Un caso que tuvo amplia repercusión pública fue el de María Fernanda Callejón y Ricky Diotto, cuya separación, además de conflictos personales, generó una pesada carga económica, ya que ambos enfrentan una deuda millonaria que podría llevar al remate de la casa donde la actriz vive con su hija.
Vivienda propia
Los créditos hipotecarios ajustados por UVA surgieron en abril 2016, durante el gobierno de Mauricio Macri, con el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda propia.
La principal característica es que la cuota se ajusta por la inflación, lo que inicialmente permite pagar un saldo bajo, pero que en una economía con altos índices, el riesgo de aumentos es significativo a lo largo del tiempo.
El director de Reporte Inmobiliario, José Rozados, explicó que “desde su comienzo la UVA creció casi 64 veces su valor y las cuotas iniciales fueron del 25% de los ingresos del tomador, pero luego, por la alta inflación, llegaron a representar hasta un 40%”.
Aunque reflexionó: “Ese porcentaje es muy similar al que una persona debe destinar de su sueldo para pagar un alquiler”.
En la relanzada versión, las tasas de los créditos hipotecarios lanzados oscilan entre el 3% y el 9,5%.
Los montos a prestar llegan hasta los $250 millones, aunque en algunos casos no hay tope.
En general, estos créditos financian entre el 75% y el 80% del valor de la propiedad, con una única entidad, y el Banco de Córdoba (Bancor), que presta el 100% con un tope de $90 millones.
Los plazos de financiación varían entre 5 y 30 años, y las cuotas, al ser préstamos UVA, se ajustan por inflación.
Porcentaje de los ingresos
Además, la cuota comprometida por el tomador debe representar entre el 20% y el 30% de los ingresos mensuales, lo cual convierte en perpetuo a un crédito hipotecario UVA tomado con una tasa promedio del 5,5% a pagar a 30 años.
La eventual ventaja en comparación con un alquiler en la Ciudad de Buenos Aires no es únicamente que vayan pari passu en la indexación, sino que, en el peor de los casos, el deudor no tiene un propietario enfrente que lo puede dejar en la calle.
