Un estudio sin precedentes por su metodología, análisis del consumo eléctrico en los hogares, reveló que la cantidad de inmuebles deshabitados en la ciudad de Rosario es casi el doble de lo que estimó el último Censo. Nada menos que el 21.5% a septiembre de 2023. La investigación, realizada por el Cippec junto a universidades y el Lincoln Institute of Land Policy, describe además una urbe dividida: la desocupación por recambio inmobiliario en el centro y el abandono crónico en los barrios periféricos, fuertemente atravesados por el deterioro y, en algunos casos, la inseguridad.
Mejor que los datos del Censo
¿Cuántas viviendas hay realmente vacías en Rosario en medio de una crisis habitacional sin precedentes? Históricamente, las mediciones dependieron de los censos nacionales, cuyas limitaciones estructurales (baja frecuencia y observaciones subjetivas del censista) dificultaban una radiografía exacta del problema.
Según el Censo 2022, el 11% de las viviendas rosarinas se encontraban deshabitadas. La mitad de lo que refleja el nuevo estudio.
La energía eléctrica como parámetro
Para esquivar las fallas del censo, los investigadores aplicaron una metodología tan lógica como reveladora: rastrear los medidores de la Empresa Provincial de la Energía (EPE). Partieron de una premisa básica: una casa habitada consume, como mínimo, la energía equivalente a una heladera encendida (50Kh/h por mes).
El estudio fijó un umbral de 100 kWh bimestrales. Si un medidor residencial registraba consumos por debajo de ese piso, la vivienda se consideraba deshabitada. A partir de allí, clasificaron la vacancia según el tiempo que el inmueble permanecía «apagado»:
- Vacancia friccional (11,1% de las viviendas): Consumo bajo durante 1 a 3 bimestres (hasta 6 meses).
- Vacancia transicional (1,8%): Consumo bajo entre 4 y 6 bimestres (7 a 12 meses).
- Vacancia estructural (8,6%): Consumo bajo por más de 6 bimestres consecutivos (más de 12 meses)
Los datos suman las viviendas bajo esas tres categorías.
Dos ciudades, dos vacancias
El mapa de los consumos eléctricos de Rosario arrojó conclusiones contundentes sobre las dinámicas urbanas, revelando que la vacancia habitacional no es un fenómeno homogéneo, sino que responde a dos lógicas completamente opuestas.
El Centro: alta rotación y desacople inmobiliario
La mayor parte de las viviendas desocupadas a corto plazo (vacancia friccional) se concentra en el Distrito Centro (especialmente en el Área Central) y en barrios de alto o medio perfil socioeconómico como Lourdes, Olmedo, Pichincha, República de la Sexta y Arroyito.
Esta desocupación es vista como «normal» para la dinámica del mercado. Responde a procesos de mudanzas, viviendas que tardan en alquilarse o venderse, inmuebles de uso temporal (como los de estudiantes) o desarrollos inmobiliarios recientes que aún no se ocuparon.
Sin embargo, en zonas como Arroyito o Puerto Norte, esta vacancia también evidencia un fuerte desacople entre lo que el mercado inmobiliario construye y lo que los rosarinos realmente pueden pagar.
La periferia: abandono y violencia
El dato más alarmante del informe es el 8,6% de vacancia estructural, es decir, inmuebles que llevan más de un año sin signos de habitabilidad. Lejos de los bulevares céntricos, el abandono crónico se dispersa y concentra en los Distritos Sur, Sudoeste y Oeste.
Barrios como Esteban Echeverría, Alvear y Godoy muestran niveles altísimos de viviendas vacías a largo plazo. Según los especialistas consultados en el estudio, aquí la vacancia no obedece a la especulación inmobiliaria, sino a factores críticos:
- Deterioro y marginalidad: La falta de mantenimiento de complejos habitacionales (como algunos FONAVI) y la carencia de infraestructura pública frenan las posibilidades de ocupación.
- Inseguridad y violencia: Las zonas percibidas como inseguras o amenazadas por la violencia narco son focos directos de abandono de viviendas. El miedo expulsa a los vecinos.
- Problemas legales: La irregularidad dominial, herencias no resueltas o viviendas sin titularidad clara impiden que los inmuebles ingresen al mercado formal de alquiler o venta.
El mito de Puerto Norte y los medidores de obra
Un hallazgo del estudio en base a la metodología eléctrica fue la desmitificación de la vacancia en Puerto Norte.
Mientras el Censo 2022 marcaba altos niveles de viviendas deshabitadas en esa zona premium, los registros de la EPE indicaron niveles bajos.
La explicación es que muchos de esos edificios nuevos figuran en el censo como terminados, pero aún operan con «luz de obra» al no tener regularizado el servicio individual, lo que los excluyó del registro de vacancia residencial estructural.
Un problema que llegó para quedarse
La vacancia crónica en Rosario demostró ser sumamente estable: el 84,6% de las viviendas que comenzaron el 2023 vacías de forma estructural, terminaron el año en la misma condición.
El informe concluye que, para resolver el déficit habitacional en Rosario, no basta con incentivar la construcción de nuevos edificios.
Es urgente, señala, diseñar políticas públicas que ataquen el abandono: desde penalizaciones fiscales y regularización de títulos de propiedad, hasta —y fundamentalmente para Rosario— una pacificación de los territorios periféricos donde, hoy por hoy, la violencia es la principal propietaria de las casas vacías.
