La demanda de créditos hipotecarios subió fuerte este año, impulsada por la oferta de préstamos cuyas cuotas se ajustan por inflación a través de una unidad de medida llamada UVA (Unidad de Valor Adquisitivo). El crédito, y por lo tanto la cuota, no se toma en pesos, sino en UVA, y el precio varía según el Índice de Precios al Consumidor (IPC).
Los fantasmas de la circular 1.050 -que con otro sistema de indexación desmoronó los sueños de vivienda propia en los últimos años de la dictadura- no impidieron que la demanda creciera hasta el punto de transformarse en una de las estrellas del mercado hipotecario, incluyendo al nuevo Procrear, con más del 80 por ciento del total de las hipotecas.
Una cuota accesible en relación a los ingresos familiares, muy similar a un alquiler, hizo que pasaran a un segundo plano los fantasmas de la indexación y la tasa de interés.
En las últimas semanas, la suba de las tasas que impulsa el Banco Central en su intento –hasta ahora frustrado- de frenar la inflación, hicieron que despertara la primera alarma entre los ahorristas. Casi todos los bancos movieron cerca de un 2% la tasa de interés que cobran por los préstamos hipotecarios, y aunque todavía no repercute demasiado en el monto de la cuota mensual, disparó la alarma sobre la fragilidad de un sistema imprevisible generado a contramano de la historia económica argentina.
La inflación gana siempre
Para el economista Sergio Arelovich, “en general la gente toma ese tipo de créditos porque le entusiasma que la cuota es accesible respecto a su ingreso actual, y no se fija ni en la indexación ni en la tasa”. Pero advirtió que el tema más serio hacia adelante es el de la indexación a través de los índices de inflación: “Ya tenemos una certeza. Que en la Argentina, salvo pequeños períodos de tiempo, la inflación, medida como sea, en general fue superior al comportamiento del salario. Además, la inflación se encarga de subir todos los meses. Los salarios se actualizan una vez por año, en dos o tres cuotas. Por lo tanto, la primera certeza es que la relación salario-cuota va a perder a manos de la inflación”.
Sobre la suba de tasas, dijo: “La tasa por supuesto que va a sufrir las variaciones de acuerdo con lo que ocurra con el mercado en general. Pero nadie descarta que puede llegar a ocurrir que, además de la indexación, la tasa sea un tasón. Por ahora no pasa nada, porque la tasa es relativamente baja. Con lo cual hoy por hoy el problema no es la tasa sino la indexación. Lo que pasa es que si sumás los dos factores en dos o tres años es probable que mucha gente no pueda pagar esa cuota. Es lo que puede llegar a ocurrir”.
Un recuerdo vivo
Al comparar los efectos de la circular 1.050 con estos nuevos préstamos, Arelovich dijo: “En aquel momento, pasó que cuando la gente no podía pagar, la deuda que tenía era superior al precio de mercado del bien que estaba hipotecado. Por lo cual no sólo tenía que entregar la casa que no podía pagar sino que tenía que pagar mucho más. Y eso también es verificable ahora. Si se le pregunta a un tomador de un crédito con base UVA el saldo actual, seguro, es superior al que tenía al principio del préstamo tomado. Aunque haya pagado dos, tres o veinte cuotas. Pero eso ya es verificable. Lamentablemente funciona así”.
La diferencia con aquella indexación era que “en la 1.050 ajustaba por tasa de interés, que era largamente positiva”, pero insistió: “No sólo hay que mirar la diferencia con la cual se ajusta el crédito, lo que hay que mirar es el precio de mercado del bien hipotecado, porque si eso se desengancha, como pasó con la 1.050, el tomador estará frito, y es un escenario muy probable”.
Por último, el economista de la UNR analizó las implicancias del escenario de ajuste: “Una cosa es que tu salario crezca más lento que el índice al que se ajusta la deuda, y otra cosa es que el salario crezca a tasa cero, porque perdiste el trabajo. Las probabilidades de que la recesión se prolongue son muy altas”.
Previsión vs. incertidumbre
En diálogo con El Ciudadano, Ariel D’Orazio, coordinador del Consejo Asesor de Vivienda en la Oficina del Consumidor, dijo que “todavía es mínimo” el nivel de reclamo por el monto de las cuotas y lo fundamentó en que por el momento “las cuotas no son tan altas y por eso no hay impacto”, pero advirtió: “Nosotros denunciamos que al no subsidiar la tasa de interés sino el capital lo que puede suceder es algo similar a lo que pasó con la 1.050. En una economía tan fluctuante como la que tenemos, con los índices inflacionarios actuales, con las políticas de ajuste laboral, con el achicamiento del salario, hay posibilidades de llegar a un escenario similar. Sobre todo porque las entidades financieras que participan son en su mayoría privadas, con poca participación del Banco Nación. Hay un riesgo de que sea un escenario similar al de la 1.050. Nosotros igual recomendamos que la gente que tiene la posibilidad de tener la primera vivienda lo tome, después se pueden generar mecanismos de defensa de la vivienda, sobre todo cuando es vivienda única”.
Al comparar estos nuevos créditos hipotecarios, en especial los nuevos Procrear, dijo: “La política anterior, que no era perfecta, subsidiaba la tasa de interés, y los primeros años eran con cuota fija, a tasa muy baja. Y después del cuarto año se iba a tomar una tasa que fluctuaba entre el 14 y el 17 por ciento. O sea que la tasa de interés era muy baja y el programa era conveniente en cuanto a la previsión de las familias para pagarlo. Ahora al subsidiar el capital y no la tasa se genera una incertidumbre a futuro que es muy importante”.
“El primer año de UVA creció por encima de la inflación. Obviamente por encima de cualquier paritaria salarial. O sea que el salario perdió poder de pago. Y si la UVA crece y el salario no, el crédito se refinancia y eso es más interés para pagar. Esperemos que estemos totalmente equivocados”, finalizó.
Detalles de los UVA
Estas son las principales características de los créditos hipotecarios basados en la UVA.
La deuda no es ni en pesos ni en dólares sino en cantidad de UVAs, unidades indexadas por inflación.
Una UVA es la milésima parte del costo de un m2 de construcción (quien posee mil UVAs tiene un m2 de construcción).
El día de su implementación, en marzo del año pasado, valía 14,05 pesos. Al 15 de diciembre, el valor publicado por el Banco Central es de 21,01 pesos.
El valor de la UVA no necesariamente evoluciona con el valor del m2.
El valor de las UVA se ajusta en función del CER. Este Coeficiente de Estabilización de Referencia lo elabora el Banco Central a partir del Índice de Precios al Consumidor Nacional (IPC).
Sin embargo, la evolución del valor del metro cuadrado se vincula a otro indicador: el Índice del Costo de la Construcción.
La apertura de la brecha con el paso del tiempo refleja que hoy en día se necesita cerca de un 6% más de UVA para comprar el mismo metro cuadrado.
