Álvaro Arellano / Especial para El Ciudadano
Los efectos de la corrida cambiaria provocaron una fuerte caída en la demanda de créditos UVA. La alternativa al Procrear, impulsada por Cambiemos, sufrió las consecuencias de la incertidumbre económica y el acceso a la vivienda propia es cada vez más lejana. Desde la Cámara Inmobiliaria alertan sobre una caída del 80% de operaciones vía créditos hipotecarios, entre ellos los UVA.
Una de las innumerables cuestiones que marcó un cambio sustancial en el último traspaso de administración nacional, fue el abordaje sobre el déficit habitacional, o el acceso a la casa propia.
La experiencia del Procrear en la última etapa del gobierno kirchnerista marcó un proceso en el cual un crédito impulsado por el Estado recibió mayor demanda por sobre los que otorgaron entidades financieras. Según un relevamiento de Cifra (Centro de Investigación y Formación de la República Argentina), entre 2013 y 2015 esa línea crediticia acaparó el 73% del total de préstamos para la vivienda. Ya en 2016 la representación de Procrear disminuyó al 39%, conforme a los cambios que le introdujo la nueva administración, y sumado a eso el lanzamiento de créditos hipotecarios UVA, promocionado por el gobierno e impulsado por entidades financieras que pasaron nuevamente a acaparar el grueso de este mercado.
La nueva lógica de Procrear en 2016 planteó acceso por puntaje, dirigido a familias con ingresos de dos a cuatro sueldos, en lugar de por sorteo. El subsidio pasó a incidir en el capital y ya no sobre la tasa de interés (por lo cual no registraba variaciones mensuales sustanciales). Pero quizás el cambio estructural de este programa de créditos fue la decisión de que el Fondo de garantía de sustentabilidad del Ansés deje de ser la caja de financiamiento y pase a serlo el tesoro nacional (en algunos casos) junto con las entidades bancarias.
De los 33.000 y 32.000 créditos Procrear entregados en 2014 y 2015, respectivamente, el número que arroja el Indec sobre 2016 no llega a 12.000 préstamos. Ya ese año, los créditos hipotecarios del sistema financiero pasaron a recuperar el mercado con más de 13.000 operaciones, de la mano de la creación de la UVA (Unidad de Valor Adquisitivo). Esta novedad del Banco Central apuntó en principio a ser una referencia para las transacciones a largo plazo en moneda local, y pasó a convertirse en la base de cálculo de créditos hipotecarios para acceder a la vivienda a manos de entidades financieras y con una menor injerencia del Estado.
¿Qué es la UVA?
La UVA se explica como el equivalente a la milésima parte del costo promedio de construcción de un metro cuadrado de vivienda, y se actualiza por medio del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), índice basado en la evolución de la inflación.
Esa condición explica que el valor de cada cuota se actualiza con la inflación, y que la disputa salario versus inflación es determinante en cada cuota mensual. Es decir, si el salario pierde ante la inflación, en cada cuota se necesita de mayor porcentaje del salario para afrontar el crédito. Estos detalles no implican un dato menor, dado que depender de la evolución inflacionaria no es precisamente una garantía y, aunque en su lanzamiento despertó ciertas dudas, los créditos por medio de Procrear sujeto a nueva modalidad fueron en disminución, con lo cual la opción volvió a ser el crédito hipotecario.
La ventaja del crédito UVA es una cuota inicial baja que se va ajustando a la inflación, mientras que el tradicional es inicialmente alto pero sin importantes variaciones mensuales posteriores.
Efectos de la corrida
La nueva modalidad de créditos actualizados por valor UVA pasó a convertirse en una de las pocas herramientas para aquellos aspirantes a una vivienda propia, hasta que se estancó en el cuello de botella de “la tormenta” económica. Desde su lanzamiento en 2016, según datos del BCRA, los montos otorgados para financiamiento en UVA fueron en ascenso hasta una pronunciada caída en mayo de 2018, coincidente con el inicio de la corrida cambiaria. “En junio y julio los créditos UVA fueron la mitad que en el trimestre anterior”, aseguró la economista Natalia Perez Barreda, quien a su vez detalló: “En julio las entidades financieras otorgaron créditos al sector privado en UVA por un total de 7.231 millones de pesos (289 millones de UVA) siendo el valor más bajo del último año”. Esa fuerte caída se explica por la incertidumbre económica general trasladada a los posibles tomadores de crédito que advirtieron además la suba en las tasas de interés, lo que desencadenó una merma en la demanda.
Al evaluar la variación del valor de la unidad UVA desde marzo de 2016 (14 pesos) a estos días (26), existe una variación que representa un 84%, a lo que corresponde sumarle la tasa de interés anual. Aunque el UVA no esté atado al dólar, la inflación sí se ve afectada por la divisa extranjera y eso generó que la corrida repercuta en los intereses. “En junio, las tasas de interés nominales activas operadas con el sector privado en pesos aumentaron de forma generalizada entre las distintas líneas crediticias con lo cual las tasas de interés promedio operadas en UVA también evidenciaron subas en el período”, explicó Perez Barreda. Para pasar en limpio, ejemplificó que una persona que sacó un crédito UVA por un millón de pesos en 2016, con la variación del 84% por la inflación, hoy debe 1.840.000 pesos, más los intereses anuales.
Caída del 80%
José Ellena, presidente de la Cámara de Empresas Inmobiliarias de Rosario (Cadeiros) confirmó la caída de operaciones inmobiliarias mediante créditos hipotecarios UVA a nivel local. Describió como “alarmante” la paralización de escrituraciones de mayo a estos días a través de esa modalidad. “Tenemos un 80% menos de operaciones con créditos hipotecarios (con respecto a mayo), entre ellos los que se financian mediante UVA, y sólo algunos con líneas que otorgan bancos privados para acuerdos con empleados o instituciones”.
Admitió además que los Procrear “han desaparecido en febrero” y que “algunos son más bien rezagos de lo que no llegó a tramitarse a fin de año (pasado)”. Al día de hoy tramitan solo un 20% de la cantidad de operaciones que se escrituraban antes del mes donde comenzó la corrida del dólar.
Por otra parte, Ellena reparó en otro efecto de la corrida que derivó en conflictos para el sector y para el acceso a una vivienda, como por ejemplo el tiempo entre la entrega del crédito y la escrituración. En cuanto a las operaciones que se realizan en pesos, analizó: “Cuando el banco se demoró hasta 180 días (en entregar el crédito), desvirtuó el negocio: el que vendió y no actualizó, perdió, y el que compró tuvo que comprometerse a más”.
En tanto, las negociaciones en dólares también sufrieron importantes desajustes en función de los últimos acontecimientos perjudicando a quienes tuvieron que encarar una operatoria bajo esa moneda. Ante este escenario, el presidente de Cadeiros ratificó las dificultades que atraviesan aquellos que aspiran a obtener una vivienda propia mediante un crédito y concluyó: “Lo que generó la corrida es incertidumbre y condiciones adversas para quien tiene que tomarlo, con una expectativa inflacionaria del 30%. Y a eso hay que sumarle el cargo financiero, para un crédito con los montos que se necesitan y los tiempos que lleva, es altísimo”.
