Aunque comenzaron un proceso de desaceleración, los precios de los alquileres continúan siendo tan altos que los inquilinos apelan a nuevas estrategias para abaratar costos y reducir los gastos que genera una vivienda.
«Hoy quienes buscan alquilar en la Ciudad de Buenos Aires (por unos $440.000 mensuales para un dos ambientes) se inclinan por edificios sin amenities. Lo más buscado, pero que escasea, son las viviendas en PHs porque, en regla general no pagan expensas«, explicó al portal Cronista.com Diego Frangella, presidente del Colegio Inmobiliario porteño (Cucicba) durante un encuentro con periodistas en donde lanzaron su propio portal de búsqueda de propiedades.
Según los datos relevados por Cucicba, la oferta de departamentos en alquiler creció 106% en los últimos dos meses. Esto se debe a la derogación de La Ley de Alquileres. «Ya no existen las listas de espera. Ni tampoco se reservan propiedades sin mirarlas, como sucedía antes. Esto solo pasa con los PHs que son inmuebles altamente demandados», dijo Frangella.
La principal causa de que los PHs se convirtieran en lo más buscado por los inquilinos es que, en la mayoría de los casos, no pagan expensas. No se trata de un dato menor, sobre todo, si se tiene en cuenta que el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (Suterh) firmó un acuerdo paritario que les incrementa el sueldo un 45% en marzo e impacta directamente en esos gastos.
«Hay una tendencia por abaratar costos que se evidencia a la hora de alquilar. Hay una fuerte inclinación hacia barrios como Devoto, Paternal, Villa del Parque o Villa Urquiza, en donde se consiguen este tipo de propiedades horizontales», agregó el flamante presidente de Cucicba.
En ese sentido, Daniel Bryn dueño de Invertire Real Estate, explicó que «la gente cuida su economía familiar y busca bajar el gasto de expensas. Hay más demanda por PHs que un edificio con super amenities. El gasto de las expensas llega a significar en muchos casos un cuarto del alquiler», agregó.
No solo los inquilinos buscan abaratar sus costos sino que los propietarios también se inclinan por inmuebles con gastos fijos más bajos para poder atraer a futuros inquilinos. «El 80% de las operaciones de compra-venta que se hicieron en 2023 fueron en edificios con pocos o prácticamente sin amenities», remarcó Fabián Achával, dueño de la inmobiliaria homónima que elabora el Reporte de Operaciones Inmobiliarias (ROI). Esto es clave para bajar el gasto de las expensas.
«Hoy los desarrolladores se están inclinando hacia edificios más sencillos porque entienden que la demanda va hacia este lado», concluyó Bryn.
Otra de las estrategias de los inquilinos es buscar edificios sin porteros, una tendencia en aumento. «Hay muchos que no cuentan con este servicio, sino con personal de limpieza por hora. Esto también abarata los costos», dijo Frangella.
Los precios de los alquileres
Un PH de 2 ambientes amplio, con un total de 100 metros cuadrados y gran terraza en el barrio de Villa del Parque tiene un precio de $ 500.000 al mes. Pero la ventaja es que las expensas son apenas de $ 2000 mensuales.
En Villa Ortuzar, un tres ambientes también con espacios al aire libre y 70 m2 tiene un valor de publicación de $ 640.000. La ventaja: no paga expensas.
«Hoy vemos que empezó a haber negociaciones en los alquileres, algo que meses atrás no ocurría. Es decir ,hoy los precios de publicación se negocian a la baja a la hora de cerrar un contrato. Esto se da en un contexto de mayor oferta y precios que empiezan a desacelerarse», concluyó.
Según el último informe de Zonaprop, los precios de los alquileres subieron solo un 3% en febrero comparado al mes anterior. Esto es una muestra de la desaceleración que viene evidenciando el mercado. Es que en diciembre y enero los aumentos habían promediado el 20%, por encima de la inflación.
El peso de las expensas
En un edificio chico, el sueldo del encargado puede representar hasta el 70% de los costos totales. Los incrementos paritarios generan un escenario complejo.
«En el último año, el número de deudores se incrementó. También vemos un alza en la cantidad de persona que pagan después del vencimiento, lo que obliga al consorcio a hacer pagos fuera de fecha», sostuvo Daniel Tocco, vicepresidente primero de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHAI) . «Hoy en promedio tenemos un 30% de morosos», concluyó.
El número preocupa porque, según los especialistas, es similar a los valores de pandemia. En 2020, con la llegada del Covid, la situación de los deudores subió exponencialmente: de un 20% promedio para un edificio, llegó a un 35% en lo que es vivienda, y de un 25% promedio en oficinas, se disparó a un 50 por ciento.
