Alquileres: ONG insiste con regulación estatal del mercado y denuncia lobbys

La ONG Concejalía Popular elaboró un informe sobre la evolución de los alquileres en la ciudad de Rosario durante el último año del que surge que los mismos, en promedio, se incrementaron un 31 por ciento, con ligeras variaciones según las zonas y dependiendo si los departamentos –este fue el universo de muestra– son de uno o dos dormitorios.

Además, la entidad insistió con sus propuestas de normativas para controlar este sector del negocio inmobiliario que se maneja con una suerte de ley de oferta y demanda muchas veces manipulada y, siempre, en detrimento del inquilino. Para este último punto, la Concejalía espera poder reunirse con la Comisión de Vivienda de la Legislatura provincial en sus primeros encuentros de este año, a fin de sumar consensos para estos cambios, que incluyen la modificación de la ley que regula a los corredores inmobiliarios. Con todo, desde la entidad acusaron la existencia de fuertes lobbys que frenan los cambios legislativos esbozados, en parte, porque pondrían en evidencia los orígenes oscuros de muchos fondos –evasión impositiva o actividades delictivas– volcados a la construcción y desnudarían maniobras especulativas por un lado, y reducirían los abusos contractuales.

Los datos expuestos por la Concejalía reflejan los costos de los alquileres en diciembre de 2016 y una comparación con los valores del mismo mes de 2014 y 2015. La referencia es una base de datos de contratos locativos de varios barrios de la ciudad que la ONG construyó a partir de un seguimiento que realiza desde hace 13 años. Esta información se cotejó, además, con las cifras vertidas por inmobiliarias y particulares en los anuncios publicitados en periódicos, revistas y otras publicaciones durante el lapso bajo estudio.

Los precios

La Concejalía aclara en el trabajo que los precios solicitados para el alquiler de una vivienda varían en función de la ubicación, categoría o servicios incluidos. Un dato singular –destaca el texto– es que en el último año se han volcado al mercado inmuebles que no cuentan con el servicio de gas (tras la explosión de calle Salta 2141 se profundizaron los controles y, en consecuencia, las desconexiones al detectarse riesgos), aunque en este caso a un precio más bajo.

Datos relevados

El incremento promedio en la relación 2015-2016 es de 31%

El incremento promedio en la relación 2015-2016 es de 30,80%

Las propuestas

Ariel D’Orazio, titular de la Concejalía Popular, explicó a El Ciudadano que las iniciativas de normas que propone la ONG involucran a los tres niveles del Estado, cada uno con sus potestades. Recordó, además, que algunas, como el Registro Único de Contratos Locativos, fue presentada hace 10 años en el Concejo Municipal de Rosario, y expuesta ante la Legislatura provincial.

La ONG destacó que el pago de los alquileres es un servicio de primera necesidad para quienes no tienen la posibilidad de acceder a una vivienda propia y que, por lo tanto, no puede estar regido por la llamada ley de la oferta y demanda, que es manipulada arbitrariamente por los grandes capitales inmobiliarios. En cambio, propone un papel activo del Estado para restablecer el equilibrio económico.

El Registro Único de Contratos Locativos y otro de Vivienda Ociosa, a escala provincial, es una de las propuestas de base. Permitiría detectar propietarios especulativos de numerosas viviendas no habitadas ni ofrecidas en alquiler, y sobre el mismo, aplicar –en los distintos niveles del Estado– sobretasas o alícuotas en los gravámenes, que a su vez sean progresivas (mayores para los que más propiedades ociosas detenten), para contrarrestar las tendencias especulativas. Al mismo tiempo, estos mayores ingresos recaudatorios permitirían abonar un Fondo Especial para la Construcción de Vivienda en Alquiler, que en manos del Estado permita regular los precios.

Al respecto, D’Orazio mencionó que, de acuerdo al Censo Nacional 2010, en Rosario hay más viviendas desocupadas que déficit habitacional. Y a casi 7 años, esa relación –estimó– es más dramática teniendo en cuenta el auge constructivo que experimentó la ciudad.

Ingeniería especulativa

Además, dijo D’Orazio, se perfeccionaron técnicas para eludir o trasladar cargas impositivas. Por ejemplo, no informar –o hacerlo con retraso– sobre el final de obra, con lo cual se reduce el monto a pagar a la Administración Provincial de Impuestos. Esto, a la vez, implica dividir la tarifa de energía eléctrica «de obra» entre los ocupantes del edificio, en general inquilinos, cargándoles la erogación por las unidades no habitadas pertenecientes a los «inversores».  Otra de las maniobras consiste en no escriturar las viviendas construidas, para evitar la rendición de cuentas sobre los fondos con que se adquirieron o financiaron.

Lo que paga el propietario, la inmobiliaria y el inquilino

La Concejalía propone que la comisión que exige la inmobiliaria por el proceso de alquiler sea abonada por el propietario del inmueble, no por el inquilino como ocurre hoy. Para ello, señala, hay que modificar la ley provincial 13.154. A su vez, califica como abusivos otros montos que afronta el locatario, como el de averiguación de garantías, o gastos administrativos, que de acuerdo al nuevo Código Civil y Comercial unificado deben integrar el honorario de la inmobiliaria y no facturarse por separado.

El titular de la ONG expuso otra de las inequidades del sistema: las inmobiliarias redujeron del 10% al 8% la comisión que le cobran al propietario, y en paralelo agregaron un 2% de gastos administrativos que le facturan al inquilino.

D’Orazio cuestionó que en este escenario las diferentes instancias de gobierno no tomen cartas en el asunto ante lo que calificó como una «burbuja inmobiliaria» que, como otras, puede estallar de no mediar una presencia activa del Estado para regular un mercado que especula sobre el derecho a la vivienda y esconde lavado de activos.