El mercado inmobiliario de Rosario se está reacomodando profundamente, pero no aparece con claridad hacia qué rumbo. Así se desprende de un nuevo trabajo que realizaron en conjunto la Universidad de San Andrés y Mercado Libre, en un seguimiento correspondiente a julio de este año, contrastando precios de venta y de alquiler de casas, departamentos y oficinas. La información se contrastó con la medición de junio pasado y con julio de 2023: en forma interanual surge que los precios de venta de las casas bajaron, pero los de departamentos y oficinas subieron en dólares. En tanto, los alquileres ofrecidos tuvieron subas en todas las líneas y, respecto del mes anterior, muy por encima de la inflación, salvo las oficinas: en la medición por metro cuadrado construido los precios de alquiler de las casas subieron 15,1% en julio respecto de junio, y los valores de departamentos aumentaron 28% en el mismo lapso. Sólo las oficinas ofrecidas en alquiler tuvieron un aumento décimas menor a la inflación de junio (4,6%) con subas en torno al 4%.
El trabajo de la Udesa utiliza todos los datos de publicaciones en la plataforma de Mercado Libre desde 2017, lo que permite hacer un seguimiento de precios por localidad y por tipo de propiedad, y su evolución.
En esa línea consideró el stock de publicaciones activas durante el mes que pasó. Tomando en cuenta la mediana de precios de venta –no el promedio sino el valor que separa nítidamente valores por encima y por debajo– por metro cuadrado determinó que, respecto de junio de este año, las casas aumentaron un 0,4%, los departamentos un 1,5% y las oficinas un 2,1%. Pero en términos interanuales, esto es julio de 2024 respecto de julio 2023, las variaciones en la mediana de precios por metro cuadrado que las casas bajaron en dólares un 7,9%, mientras que los departamentos ofrecidos a la venta aumentaron en la misma moneda 7,5%, y las oficinas 5,8%.
Aunque el trabajo no avanza en la consideración de los datos, de la medición se desprende que en el último año se generó una baja de precios en las propiedades que, por lo general tienen mayor valor en total, que son las casas.
El estudio también sectoriza las distintas zonas de Rosario e incluye a la vecina ciudad de Funes. En esa discriminación marcó que “se observa que la mayor caída interanual del precio de venta en dólares por metro cuadrado de casas” en el aglomerado que corresponde al Centro, “siendo ésta del -8,4%”. Y, en cuanto a departamentos, midió la mayor variación interanual del precio de venta en los distintos barrios que componen el Sur de la ciudad, con una caída del 15,1%.
Pero de igual modo, en el análisis por barrio, pero exponiendo sobre los que te tiene más información, la variación fue mayor en la zona Centro específica, contabilizando un caída del precio de las casas de 17,6%, tomando superficie por metro cuadrado. Y en departamentos, el precio en dólares en Funes cayó -14,4%, la mayor de julio del año pasado a julio de este año.
Venta abajo, alquiler arriba
Sobre los avisos en Mercado Libre de alquileres en Rosario, la mediana de la variación de precio se ubicó, según el trabajo, hacia el alza intermensual, con las cifras ya expuestas: las casas aumentaron 15,1% de junio a julio; los departamentos un 28% y las oficinas un 4%, siempre como constante el metro cuadrado. “Es posible destacar –agrega el estudio– que en Rosario Centro se registró un aumento del 19,6% en el precio mediano de los alquileres por metro cuadrado en pesos corrientes de departamentos respecto a junio de 2024”.
El análisis aclara que “los incrementos intermensuales registrados en las medianas de precios de alquiler a precios corrientes en Rosario durante julio de 2024 se explican por un cambio en la composición de la muestra, según la cual, en julio aumentó considerablemente la cantidad de propiedades de mayor valor respecto a junio de 2024. Como consecuencia, ello alteró la mediana de los precios de alquiler, sobre todo de departamentos y casas”. Es decir, por algún motivo o una suma de ellos, los propietarios volcaron al mercado viviendas que mantenían en reserva. Acaso una de las variables haya sido la espera de que se estabilizara el panorama inflacionario, cuya curva se mantiene alta pero tendiendo a un amesetamiento.
Así, el trabajo consignó que el mes pasado “la oferta de propiedades en alquiler aumentó considerablemente en Rosario”. Y abundó: “Al comparar con noviembre de 2023, el último mes en donde estuvo vigente la ley de Alquileres, se observan incrementos en la oferta de casas y departamentos del 61,3% y 259,3%, respectivamente”
¿Y entonces?
Como conclusión, el trabajo perfila que el mercado de casas a la venta está a la baja al contrario de los departamentos. “Comparando la evolución de los precios de venta por m2 (stock) en un mes dado respecto al precio mediano móvil del total de avisos de los últimos 6 meses, podemos identificar zonas calientes (precios en alza), zonas frías (precios a la baja) o neutras”, dice a nivel general. “De esta forma, en julio de 2024, el mercado de casas a la venta pasó a estar a la baja. Por su parte, el mercado de departamentos a la venta en Rosario se encuentra al alza desde marzo
de 2024”, concluye, al construir como indicador un “Índice de confianza del mercado de venta”.
