Los créditos hipotecarios vienen en aumento en los últimos meses. De a poco, los bancos (no solo el Nación, sino también algunos privados) comenzaron a flexibilizar las condiciones y el número de familias que opta por endeudarse y dejar de alquilar crece. Sin embargo, el fenómeno tiene su “lado oscuro”. Y es que, según las entidades que nuclean a inmobiliarias de la ciudad, el largo tiempo que suelen tomarse los bancos para la entrega del dinero y la firma de la escritura hace muchas operaciones se caigan en el camino.
El mercado inmobiliario, la realidad de los alquileres y el impacto de los créditos hipotecarios fue tema convocante de una reciente reunión de la comisión de Hábitat y Asentamientos Irregulares del Consejo Económico y Social, espacio que lleva adelante el municipio de Rosario. En el encuentro se presentó un material producido conjuntamente entre la Corporación de Empresas Inmobiliarias de Rosario (Ceir) y la Cámara de Empresas Inmobiliarias de Rosario (Cadeiros).
La exposición central estuvo a cargo de Mariana Martínez, vocal titular de Ceir, quien dio a conocer los resultados obtenidos de la Primera Encuesta Unificada a Inmobiliarias. Para el trabajo se tomó una muestra de 100 empresas asociadas de ambas instituciones sobre la base de una cartera de 100 inmuebles alquilados, de lo que se desprende, entre otros datos, que el 94% de los propietarios tiene entre 1 y 2 inmuebles en alquiler, y que sólo el 6% es dueño de 3 o más propiedades.
En ese marco, uno de los hallazgos más salientes tiene relación directa con el impacto de la financiación hipotecaria que hoy ofrecen los bancos. Y es que de cada 10 consultas de venta en inmobiliarias, siete tienen intención de pago proveniente de créditos. Sin embargo, en esos casos la mayoría de las operaciones al final no se concreta. Según el titular del Ceir, Marcelo Gustafsson, las transacciones suelen caerse por los plazos de espera para la firma de la escritura. También influyen los montos de los préstamos, la carencia de unidades de dos dormitorios y las irregularidades en relación al estado dominial de muchos inmuebles.
“De cada diez operaciones, tres se hacen con créditos. Pero también sucede que de cada siete consultas que tenemos de potenciales compradores a través de un crédito, sólo tres terminan concretando la operación. La principal traba son los largos plazos de entrega del dinero por parte del banco. Eso atenta contra los buenos resultados”, explicó el intermediario.
El proceso es engorroso. En primer lugar, el banco debe preaprobar la carpeta del comprador, donde se establece el monto del crédito y la cuota inicial a pagar. Recién allí éste puede iniciar la búsqueda del inmueble. Una vez que lo “encuentra” y acuerda el precio con el vendedor hay que pagar la reserva inmobiliaria y presentar, otra vez, los papeles al banco. Desde ese momento y hasta la firma de la escritura pueden pasar unos cuatro meses más.
“Este tiempo de espera complica realmente mucho. Hace que continuamente tengamos que tener previsiones de cómo hacer sustentable la operación. Por ejemplo, dejar bien en claro en qué moneda se pacta la venta, por si en el medio hay una devaluación”, señala Gustafsson.
En torno a los montos que entregan los bancos, el titular de Ceir admitió que varios fueron ampliando su financiación, pero muchas veces el dinero queda corto.
“Los créditos que hoy se otorgan rondan el millón 200 mil pesos. Y para un dos dormitorios en las zonas con infraestructura y servicios más demandadas de la ciudad esa cifra es realmente baja. Por eso muchas familias terminan en ciudades vecinas o alejadas del centro. O comprando una propiedad de un dormitorio, que no es lo que buscaban”, sostuvo.
Alquileres y más
El informe de las dos cámaras inmobiliarias que se conoció hace 20 días (en el marco de la reunión que se realizó en el municipio) también indagó sobre el mercado de alquileres.
En ese tramo se señala que el lapso promedio transcurrido entre el momento en que se ofrece un inmueble y la efectivización de su alquiler es, en el caso del destino vivienda, de 30 a 90 días, y en los de uso comercial, de 60 a 120 días. En cuanto a la oferta de propiedades, el 90% corresponde a vivienda y el 10% a destino comercial.
Tras la exposición del informe, en el que también se relevaron precios, los participantes de la comisión hicieron sus apreciaciones.
José Ellena, el titular de Cadeiros, aclaró: “Esta radiografía comprende más del 60% del mercado locativo”, en tanto Gustafsson agregó que “los números parecen indicar que no hay tanta conflictividad y que está muy atomizado el mercado”.
Tomas Gregorini, director regional de la ONG Techo, consultó sobre cómo impactan los inmuebles desocupados en la ciudad, a lo que Ellena explicó: “Sólo un segmento en la zona céntrica de la ciudad cuenta con construcciones para renta o capital”.
En este sentido, Isabel Martínez de San Vicente, directora del Centro de Estudios Interdisciplinarios de la UNR, destacó el empleo que produce la construcción y la actividad inmobiliaria, y coincidió con el aporte de Marcela Lamas, integrante de la Comisión de Urbanismo del Colegio de Arquitectos de la provincia, en la necesidad de pensar otras formar asociativas además del alquiler y los créditos hipotecarios.
Hacia el final del encuentro, Raúl Álvarez, coordinador municipal de la comisión y presidente del Servicio Público de la Vivienda y el Hábitat, abogó por que “el Estado debe regular para que el alquiler sea una alternativa y no la única opción”.
