Un hombre demandó a la firma que le vendió un lote y a la inmobiliaria que participo en la intermediación de la venta por incumplir el contrato, ya que no entregaron la posesión del lote ni las obras de infraestructura que debían hacer. Pasaron más de cinco años y a pesar de los reclamos debió iniciar una demanda de derecho de consumo. El caso quedó en manos del juez Marcelo Quaglia, titular del juzgado Civil y Comercial N° 14, quien condenó a ambas firmas a por haber vendido y promocionado lotes del barrio abierto Altos de Piñero sin haber finalizado las obras de infraestructura. Fueron condenados a pagar una indemnización al actor por daño patrimonial en la suma de 200 mil pesos y punitivo. Este último rubro además se hizo extensivo al resto de los adquirentes de lotes en el barrio. El juez fijó el monto de un millón de pesos, 300 mil son para el demandante más interéres el resto para los otros dueños de lotes a octubre de 2016.
El 17 de octubre de 2016, Leandro firmó un boleto de compra venta de un terreno en el loteo Altos de Piñero con la firma Don Avelino Batistelli S.R.L.. En la transacción intervino en carácter de intermediaria la inmobiliaria Grandinetti Negocios Inmobiliarios S.R.L. El precio se pacto en cuotas y una vez finalizado el plan de pagos el actor realizó la escritura.
El demandante contó que el contrato decía que la parte vendedora debía entregar la posesión 210 días y se obligaba a la realización de obras de mejorado de calles, alumbrado público, forestación, tendido eléctrico y provisión de agua potable.
El comprador contó que las obras no se hicieron y que a pesar de los reclamos no obtuvo respuesta, pasaron más de cinco años e inició una demanda de derecho de consumo, donde reclamó una indemnización por daños.
El caso quedó en manos del juez Quaglia, quién consideró que el actor, como adquirente del lote de terreno para consumo final, se encuentra dentro del concepto de consumidor. A lo que sumó que se aplica el régimen especial de la relación de consumo.
El magistrado refirió que en este tipo de transacciones se estila hacer un documento privado, que en este caso es un boleto de compra venta que fue retenido al momento de hacer la escritura, y luego el título de propiedad. Por lo que estimó que el proceso se hizo de acuerdo a lo dicho por el actor.
Además sumó que en los folletos publicitarios de la comercialización del loteo decía que las unidades contaran con agua y electricidad. También se constató la existencia de un pedido a la EPE de la firma Batistelli S.R.L de punto de alimentación para el suministro de energía eléctrica a los 376 lotes ubicados en los lotes de “Alto de Piñero” respondiendo dicho organismo en fecha 08 de noviembre de 2017.
De ello se desprende que el demandado asumió sobre sus hombros la provisión del servicio de energía eléctrica (carga que pretende ahora trasladar al actor) así como que a la fecha de celebración de la escritura sabía o debía saber que el loteo no contaba con servicio eléctrico, dice el fallo.
Agregó que en febrero de 2022 la demandada invocó como hecho nuevo que el barrio cuenta con el servicio de luz en funcionamiento, se hizo una constatación en enero del 2020 que dice “…sólo se observan dos construcciones precarias en el barrio ya que no es viable construir debido a que la Comuna no lo habilita dada la falta de los servicios referidos…”, además constataron que los servicios están colocados los postes de luz con el cableado en las primeras ocho manzanas e iluminación sobre la avenida, se observan también los caños de desagües pluviales y los caños de red de agua potables instalados…”
En agosto de 2021 la Comuna de Piñero informó entre otras cosas que “hasta tanto el desarrollador regularice el estado del loteo no resulta posible dar permisos de obra” y que “ no obran en la Comuna Ordenanzas de aprobación del loteo en cuestión”.
Para el juez está demostrado que a la fecha de venta del inmueble como al inicio de la demanda, no se encontraban realizadas las obras necesarias para poder construir conforme las obligaciones asumidas en el contrato de compraventa, circunstancia que el demandado no ha acreditado haber informado debidamente a la actora. Además consideró que no se realizaron las gestiones a fin de desarrollar las obras necesarias.
Para Quaglia se configuró el incumplimiento por parte de Don Avelino Batistelli SRL y de Grandinetti Negocios Inmobiliarios SRL qué se encontraba a cargo de la comercialización de los lotes “….los demandados son responsables de los incumplimientos denunciados por la actora, demostrando un actuar negligente, carente de la profesionalidad que los debía caracterizar y desaprensivo para con la contraparte”.
El juez dijo que tratándose de una obligación de hacer corresponde condenar a la parte demandada para que lleve adelante la totalidad de las obras asumidas pendientes aún de ejecución (enumerándose en la demanda conforme el boleto suscripto: mejorado de calles, alumbrado público, forestación, tendido de electricidad y provisión de agua potable) en el contrato oportunamente pactado, acreditando el inicio de las gestiones pertinentes a tal fin en un plazo de 5 días de que la presente adquiera firmeza.
El juez fijó en concepto de daño patrimonial una indemnización de 200 mil pesos. En cuanto al daño punitivo el juez dijo Si los demandados conocían -o debieron conocer en razón de ser profesionales- al tiempo de firmar el boleto de compraventa o la escritura traslativa de dominio, que el terreno no se encontraba en condiciones de poder empezar a construir -siendo que en el folleto de comercialización del loteo informaban todo lo contrario- la responsabilidad por incumplimiento de la obligación asumida y violación de la obligación de informar es ineludible. Si los demandados después de celebrar el contrato con los actores tomaron conocimiento de las dificultades por las que atravesaba el emprendimiento y las dificultades que tendrían para cumplir con las obligaciones a su cargo y no informaron nada a los compradores han violado los deberes de información y de buena fe, incurriendo en un trato indigno para la contraparte y en total desinterés de los derechos del consumidor ..”
Por lo que consideró que los demandados no solo tuvieron una conducta reprochable sino también pasible de sanción punitiva. Para el juez esta sanción punitiva no solo debe alcanzar al actor sino que debe distribuirse entre los adquirentes del loteo a la fecha de la celebración de la escritura traslativa de la propiedad suscripta por el actor, para ello la demandada deberá informar y detallar quienes son esos compradores, para lo cual deben asumir los demandados los cargo de la publicidad de la sentencia. Se otorga un millón de pesos en este concepto, un 30 por ciento a favor del demandante y el 70 por ciento a distribuir entre los demás adquirentes.
Transcurrido el plazo el monto de la sanción, será distribuido en partes iguales por cantidad de adquirentes, independientemente de la cantidad o tamaño de lotes adquiridos.
