Guillermo Correa
“Este es un gran punto de partida para cuando volvamos a medir el desarrollo comercial de Rosario dentro de seis meses”, trazó Alejandro Bassini, director del Departamento de Estadísticas de la Cámara de Corredores Inmobiliarios de Rosario. El Cocir presentó en forma reciente el informe final del VII Relevamiento de locales comerciales, trabajo que la institución viene realizando cada mitad y final de año junto al Instituto de Investigaciones Económicas de la Facultad de Ciencias Económicas de la Universidad Nacional de Rosario, y dio como resultado que en toda la ciudad de Rosario y en la vecina ciudad de Funes hay actualmente una realidad de plena ocupación, con un promedio general de 9 de cada 10 locales funcionando, situación que se transita sin grandes variaciones tanto en los centros comerciales a cielo abierto como en las galerías y comercios a la calle del centro y macrocentro y en los shoppings. La media actual confirma una fuerte actividad comercial que dejó atrás el efecto pandemia, pese a los sacudones inflacionarios que caracterizaron el último tramo del gobierno de Alberto Fernández, a la par que abre el interrogante sobre los efectos de la gestión de Javier Milei. El golpe de timón del gobierno liberal libertario, de máxima velocidad y profundidad, tendrá en el próximo relevamiento una medición de sus primeras consecuencias.
El relevamiento conjunto tomó seis realidades disímiles entre sí. En la tradicional zona comercial de los bulevares abarcó el microcentro (España, San Lorenzo, Buenos Aires y Mendoza) y el macrocentro (Pellegrini, Oroño y el río Paraná sin el polígono anterior) y por separado 24 galerías del área central, en las que se tomó la actividad de la planta baja.
En una categoría aparte se analizaron siete zonas de la ciudad que con el paso del tiempo se convirtieron en centros comerciales definidos, algunos de larga data y otros más recientes: son Echesortu (Mendoza entre Avellaneda y Francia), Medoza Oeste (Mendoza entre Provincias Unidas y Pedro Lino Funes, un área comercial que se va extendiendo hacia el Este con nuevos locales de rubros surtidos), Fisherton (Eva Perón desde Wilde a Rodó), Tiro Suizo (San Martín desde Arijón hasta Uriburu, que también está en crecimiento geográfico), Empalme Graneros (Juan José Paso desde Campbell a Larrea), Alberdi (Alberdi desde el cruce con Avellaneda hasta el inicio de Rondeau), Cafferata (Cafferata desde Salta a Santa Fe, incluyendo el Mercado del Patio). También sumó otros dos tramos que denotan un creciente desarrollo comercial, que son Mendoza entre Oroño y Francia, y Córdoba a la misma altura.
Finalmente, el relevamiento tomó seis shoppings: Alto Rosario, Portal Rosario, Paso del Bosque, Shopping del Siglo, Fisherton Plaza y La Favorita. En estos establecimientos el relevamiento de locales se hizo sobre todas sus plantas y extensión.
Los números
El relevamiento reflejó una intensa actividad comercial, abarcando 9.649 locales comerciales en la ciudad. La mayor parte se localizan en el Área Central (77%), seguido por los Centros Comerciales a Cielo Abierto (17%). El 6% restantes comprende a los shoppings visitados. La conclusión es que al presente diciembre “la tasa de ocupación asciende al 90% de los locales comerciales relevados” para el total de Rosario.
El relevamiento de Cocir y el IIE da cuenta de que, aunque la situación no es homogénea en todos los sectores relevados, tampoco evidencia variedades muy significativas: el porcentual de locales vacíos en toda el Área Central, incluyendo las galerías alcanza un 10,2%, y en los shoppings un 10,1 (en ambos casos apenas por encima del promedio general) y en los centros comerciales barriales un 9%, un punto porcentual por debajo.
En la distribución en números absolutos es que en el Área Central se relevaron 6.642 locales en actividad, y 752 vacíos, con un total de 7.394. En Los centros comerciales 1.475 locales ocupados y 145 vacíos, con un total de 1.620. Y en los shoppings 571 locales ocupados y 64 vacíos. El total: 635.
Desglosando la principal concentración comercial de la ciudad, en el microcentro se relevaron 1.943 locales ocupados y 258 vacíos (11,7%); en las galerías 690 locales ocupados y 74 vacíos (9,7%), y en el resto del Área Central otros 4.009 locales ocupados y 420 vacíos (9,5%).
El trabajo da cuenta de que en los últimos seis meses la tasa de vacancia (locales vacíos) en el Área Central promedió 10,2%, con un descenso de 2,5% desde la anterior medición, consolidando una tendencia que se mantiene. El pico de desocupación se vincula con las medidas restrictivas con la pandemia de coronavirus: en junio de 2021 alcanzó su mayor proporción, con 16,2% de locales vacíos.
“La mayor caída se registra en las Galerías, donde la proporción de locales vacíos pasa de 13,5% a 9,7% en los últimos 6 meses”, da cuenta el trabajo, y puntualiza que la disminución en los locales vacíos tampoco es despreciable en el resto del Área Central, donde la tasa se reduce casi 3 puntos porcentuales en el mismo lapso. La conclusión es una “consolidación de la recuperación de toda el Área Central”.
El trabajo dedica un detalle puntual a corredores seleccionados del Área Central: son las peatonales Córdoba y San Martín; San Luis entre Moreno y Maipú; Santa Fe entre Paraguay y Maipú, y el Paseo del Siglo, Córdoba entre Paraguay y Oroño. El conjunto suma 1.442 locales comerciales, un 20% del total del Área Central de la ciudad.
En esos sectores se denota el tramo de Santa Fe: “Es el que presenta la mayor tasa de vacancia, con un 17,7% de los locales vacíos en diciembre de 2023. De todas maneras, se registra una caída de casi 11 puntos porcentuales con respecto al año anterior, momento en que alcanza el valor más alto (28,4%)”, da cuenta el trabajo. También puntualiza que transcurre una “dinámica distinta” entre la calle Cafferata y el Mercado del Patio, donde se relevaron solamente 3 locales vacíos (6,4%).
Y en el resto de los corredores seleccionados puntualiza que las tasas de vacancia son menores al promedio del Microcentro y que “en relación a los años anteriores, se observa la consolidación de la tendencia decreciente en la proporción de locales vacíos”.
En cuanto a los corredores barriales, la tasa general de ocupación es de 91%, según el relevamiento. En total se relevaron 1.475 locales, y de ellos sólo 145 estaban vacíos.
Separados entre sí, la zona de mayor vacancia es Cafferata, con 17,3% de locales vacíos (26 y 123 ocupados), seguida por Empalme Graneros con 13,.2% (210 locales ocupados y 32 vacíos). Alberdi tiene 11,3% (266 locales ocupados y 34 vacíos).
El resto de los centros comerciales barriales tiene tasas por debajo del 10%: Echesortu 7,1% (273 locales ocupados y 21 vacíos); Fisherton 6,4% (175 locales ocupados y 12 vacíos); Mendoza Oeste 5,5% (171 locales ocupados y 10 vacíos), y Tiro Suizo la misma cantidad de locales vacíos y 257 ocupados, una tasa de vacancia de apenas el 3,7%.
En la evolución, sin embargo, el trabajo muestra comportamientos diferenciados. El corredor comercial de Empalme, marca, es el que mayor ascenso de locales vacíos evidenció desde junio, “pasando la tasa de vacancia del 8,6% a 13,2%, en los últimos 6 meses, y duplicando la proporción respecto a diciembre de 2022”. ¿Un efecto inflación?
En sentido contrario, el trabajo indica que los corredores de Mendoza Oeste y Tiro Suizo “mostraron una caída de locales vacíos” respecto del relevamiento de junio pasado.
Shoppings
Como ítem aparte, el trabajo midio el conjunto de shoppings de la ciudad con un total de 635 locales comerciales, lo que representa el 6% del total de los relevados en la ciudad. Pero en ese conjunto, “el Alto Rosario concentra el 31% de dichos locales, seguido por el Portal Rosario con el 25%”. Es decir, los dos grandes shoppings suman más de la mitad de las plazas.
“El Shopping del Siglo y el Paso del Bosque, contribuyen cada uno con el 15% de los locales aproximadamente. Finalmente, se encuentran el Fisherton Plaza Chic Mall y la Favorita que aportan el 10% y el 7%, respectivamente”, detalla el trabajo.
La proporción general en los shoppings replica el promedio general de la ciudad: 9 locales ocupados de cada 10. Pero el trabajo puntualiza situaciones diferentes al interior del sector.
“El Portal Rosario continúa registrando la mayor tasa de vacancia de la ciudad: 30,8%. El Fisherton Plaza Chic Mall posee 5 locales vacíos, lo que sitúa su tasa de vacancia en el orden del 7,9%. El Paso del Bosque y la Favorita registran tasas de vacancias de alrededor del 4,5%. Las proporciones más bajas, en torno al 1%, se observan en el Alto Rosario y en el Shopping del Siglo”, indica el relevamiento.
Así, el Alto Rosario cuenta con 185 locales ocupados y sólo 3 vacíos, y el Portal Rosario con 110 locales ocupados y 49 vacíos. En los demás, el Shopping del Siglo tiene 93 locales ocupados y 1 vacío; Paso del Bosque 84 locales ocupados y 4 vacíos; Fisherton Plaza 58 locales ocupados y 5 vacíos, y La Favorita 41 locales ocupados y 2 vacíos. El trabajo concluye que en el sector se evidenció “una leve suba en la tasa media de vacancia, rompiendo con la tendencia descendente que venía registrándose desde mediados del año pasado”, pero a la par “es importante considerar que en términos de locales, no se tratan de una gran cantidad”.
En el caso de los shoppings, todos mostraron su mayor tasa de vacancia en junio de 2021, con un impacto de la pandemia de coronavirus. La misma situación se dio en el promedio general de la ciudad: de las siete mediciones, el inicio de la pospandemia fue la de mayor tasa de vacancia, con 15 por ciento en junio de 2021, punto desde el cual comenzó una tendencia de descenso, es decir, de mayor ocupación de locales.
Con todo, los últimos tres relevamientos conjuntos se extendieron también a la vecina ciudad de Funes, donde el desarrollo comercial creció a la par de la migración interna, la construcción de desarrollos inmobiliarios y la generación de nuevos barrios y zonas habitadas, con un papel relevante de los créditos Procrear de la década pasada.
“En diciembre de 2023 se relevaron un total de 393 locales comerciales en Funes, encontrándose el 91,9% de los mismos ocupados, mientras que el 8,1% restante en condición de vacío”, indica el relevamiento, que da cuenta de una tasa de vacancia en la ciudad inferior a la media de otras localidades. Las áreas relevadas fueron: Centro (Santa Fe entre Tucumán y Elorza; San José entre Tucumán y Elorza; ruta 9 entre Tucumán y Elorza; Yrigoyen entre Santa Fe y ruta 9 y Elorza entre Santa Fe y ruta 9) y Avenida Fuerza Aérea (Fuerza Aérea entre Yrigoyen y Galindo).
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