Por: Pablo Moscatello
La Secretaría de Planeamiento presentará en los próximos días el proyecto con el que prevé volver a “darle vida” a un tramo céntrico de la afeada calle San Juan. En concreto, la normativa, que será anunciada públicamente en alrededor de diez días y automáticamente ingresará para su tratamiento en el Concejo Municipal, busca una nueva regulación dentro del Código Urbano para el área delimitada por Maipú, Entre Ríos, Mendoza y San Luis. La idea es estimular la inversión privada con proyectos de gran envergadura que “intervengan asociando lotes”. Así, se busca desplazar por este tipo de edificación a los viejos inmuebles y baldíos que hoy hay en la zona.
De acuerdo a lo que explicó la secretaria de Planeamiento, Mirta Levin, en diálogo con El Ciudadano, en esas manzanas, definidas en el Código Urbano como un “área de reserva sujeta a la elaboración de un plan especial con regulación propia”, se buscará alentar la unión entre desarrolladores y propietarios individuales para potenciar los proyectos. A partir de ahora se intentará promover dos tipos de edificaciones, las cuales estarán reguladas por normativas diferenciadas. En un caso se podrá edificar en zócalos que tendrán su tope en los 13 metros de altura, los cuales por el nivel de sus elevaciones podrían ser para uso comercial y de oficinas.
Igualmente, el cambio más notable es que se podrá construir a una altura superior a lo permitido actualmente, siempre de acuerdo al tamaño del lote. En concreto, el otro límite estará ubicado en los 66 metros. Allí se espera que lleguen inversiones fundamentalmente para vivienda. La idea es en este sentido seguir apostando a que los privados intervengan “asociando terrenos” hecho que, según Levin, suelen redundar en mejores construcciones y en superficies más amplias. La secretaria de Planeamiento estimó que hasta ahora estaba autorizado edificar el área delimitada por Maipú, Entre Ríos, Mendoza y San Luis en un máximo de 36 metros.
El municipio busca así continuar con su idea de aceptar edificios de mayor altura siempre y cuando éstos sean “exentos”, es decir, que haya un importante espacio de separación entre las medianeras más cercanas. Si bien Levin aclaró que éste proyecto no es igual al presentado hace un par de meses para reconvertir Pichincha, lo que se busca aquí es “parecido” a aquello.
En tanto, la funcionaria suele argumentar que este prototipo de edificación fue un modelo que se desarrolló mucho y con éxito hasta la década del 60. Y como ejemplo menciona a menudo la torre de Unione e Benevolenza, en San Juan y Maipú. “Se logra un arquitectura de mejor diseño, con torres despegadas, abiertas a los cuatro frentes, mejor ventiladas y luminosas”, sostuvo.
Según lo que estiman en el sector privado y quienes conocen al dedillo la zona, si se quiere superar la línea de edificación, de acuerdo a la exigencia de la normativa la unión de terrenos será inevitable ya que, en su mayoría, en ese sector céntrico predominan los espacios que tienen menos de 15 metros de frente. Son construcciones antiguas, con muchos metros de fondo (hasta 55) y pocos de frente (en promedio, sostienen, se ubica en los 7,5 metros).
Diagnóstico, debates y el potencial
A la hora de elaborar el diagnóstico por el que se llega a la nueva regulación, Levin describió que en el radio que va de Maipú a Entre Ríos hay “muchos inmuebles abandonados y derruidos, grandes superficies subutilizadas y parcelas enteras, de hasta un cuarto o media manzana, que ya están en condiciones de demolición”. Sólo es necesario darse una vuelta por la zona para comprobar esos dichos. Incluso, ese estado de incuria (asociado fundamentalmente a la falta de iluminación) hace que no sean pocos, sobre todo en horas de la noche, los que le “esquiven” hoy a transitar por dicho sector de calle San Juan
En tanto, hace días la funcionaria les mostró el proyecto a los arquitectos. La idea ya fue tratada por la comisión asesora que habitualmente también discute los temas vinculados a planeamiento y urbanismo, la cual está integrada por los representantes de los constructores, de los empresarios de la vivienda, los ingenieros, los técnicos y las inmobiliarias de la ciudad, quienes según Levin le dieron su aval al proyecto.
Lo cierto es que ahora habrá que ver cómo reacciona el sector privado. La funcionaria evaluó que la zona tiene potencial, que ya se está en marcha un emprendimiento (ver aparte) y que también hay varios desarrolladores interesados en conocer los detalles de la normativa que regulará la zona para invertir.
Por supuesto, de a poco se irá viendo también cuál es la actitud que toman ante las modificaciones quienes son hoy los propietarios de todos los inmuebles que existen en esas manzanas; si se suman con inversiones, se asocian o están dispuestos a vender sus propiedades a inversores que vayan surgiendo. “Es una modalidad distinta a la que se implementó en ese sector hasta ahora. Si con la regulación actual no pudimos mejorar calle San Juan es lógico probar con una idea diferente”, sostuvo finalmente la funcionaria.
