El análisis fue realizado por el departamento de Estadísticas de COCIR, habiendo sido relevado, procesado y analizado por el Instituto de Investigaciones Económicas de la UNR. Se elabora a partir de los datos suministrados por el Portal Propia, plataforma colaborativa del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Santa Fe Sede Rosario (COCIR) que publica la oferta de propiedades de los corredores inmobiliarios matriculados en la 2da Circunscripción de Santa Fe. La información se corresponde al 22 de julio de 2024.
La base suministrada posee un total de 50.967 viviendas, de las cuales 2.153 están ofertadas en alquiler permanente, 108 en alquiler temporario y los 48.706 restantes están disponibles para la venta. Es decir, el 95,6% de las viviendas publicadas en PROPIA están ofertadas a la venta, el 0,2% tienen como destino el alquiler temporario y el 4,2% el alquiler permanente.
Mercado de alquiler
Considerando la distribución de las viviendas según número de habitaciones, el 44% de las viviendas ofrecidas en alquiler permanente posee 1 dormitorio, le siguen las viviendas de 2 dormitorios con el 29%, los monoambientes con el 16%, y el resto (11%) corresponde a viviendas de 3 o más dormitorios. En cuanto a las viviendas ofrecidas a la venta, tienden a ser de mayor tamaño, con participaciones relativas de 8% de monoambientes, 32% viviendas de un dormitorio, 34% de 2 dormitorios y 26% de 3 o más dormitorios. Por su parte, en las viviendas ofrecidas en alquiler temporario predominan las de un dormitorio (41%).
En relación con datos previos, es clara la tendencia en cuanto a la oferta de unidades habitacionales en la ciudad: se incrementan las viviendas disponibles para alquiler permanente y disminuyen las que están a la venta. Tal como se observa en el cuadro 3, entre julio y mayo de este año la oferta de viviendas para alquilar se incrementó un 2,8%, mientras que la disponibilidad para la venta refleja una caída de 1,4% en igual período.
Barrio por barrio
En cuanto a la distribución por barrios, el Centro de la ciudad concentra la mayor disponibilidad de viviendas para alquilar y para venta. De hecho, representa casi el 32% de lo ofrecido para alquiler permanente y el 29,1% de las viviendas para la venta. En materia de disponibilidad de alquiler permanente, Nuestra Sra. de Lourdes ofrece el 9,2% del total, seguidos por proporciones en torno al 8% los barrios Alberto Olmedo (Pichincha), República de la Sexta y Martin. En relación a las viviendas en ventas, los barrios más significativos después del Centro son Martin, Nuestra Sra. de Lourdes y Alberto Olmedo, con proporciones de 8,8%, 8,5% y 7,5%, respectivamente.
Valores de alquiler en Rosario
A continuación, se presenta información referida al valor ofertado de alquileres de departamentos en barrios seleccionados de la ciudad de Rosario según cantidad de habitaciones correspondientes a julio de 2024. El valor promedio de un monoambiente asciende a $150.000 para Rosario. En el barrio Alberto Olmedo (Pichincha) el valor es igual a la media de la ciudad. En República de la Sexta se encuentra por debajo, mientras que el resto de los barrios seleccionados por encima de dicho promedio.
En el caso de departamentos de 1 dormitorio, el valor promedio en Rosario es de $200.000, encontrándose sólo el Centro de la ciudad por encima del mismo. Los barrios del Abasto y República de la Sexta poseen valores por debajo de la media de Rosario, mientras que el resto son iguales a ésta.
En el caso de departamentos de 2 dormitorios, la media para la localidad de Rosario es de $280.000. A excepción del barrio Martin, el resto de los desagregados se encuentran con valores por debajo de la media de la ciudad.
El próximo gráfico muestra los registros anteriores de valores ofertados en el Centro de la ciudad. Tal como se observa, entre mayo y julio de este año, el valor ofertado de departamentos de un dormitorio fue el que mayor incremento registró: 13,5%.
Por su parte, los valores de oferta de los alquileres de monoambientes en el mes de julio subieron un 6,7% con respecto al mes de mayo y los de dos dormitorios lo hicieron en un 3,8%. Los valores para la media de toda la ciudad estuvieron por debajo de los guarismos mencionados, pero con igual tendencia.
Relación alquileres y salarios
A continuación se muestra la evolución de la proporción del salario de un empleado de comercio (categoría Maestranza A – sin antigüedad) que se destina al pago del alquiler, tomando como referencia el valor ofertado de alquiler de departamentos (monoambiente, 1 y 2 dormitorios) en el centro de la ciudad de Rosario.
Tal como se observa en el siguiente gráfico, para afrontar el alquiler de un monoambiente un empleado de comercio destinaría el 21,8% de su salario en julio de 2024. Dicha proporción aumenta a medida que se consideran departamentos de mayor tamaño, representando el 28,7% del salario el alquiler de un departamento de 1 dormitorio y el 36,8% en de dos dormitorios.
El peso de los alquileres en el salario registró un descenso importante entre diciembre de 2023 y marzo de 2024. Luego, si bien a un ritmo mucho menor, continúa la tendencia decreciente para los distintos tamaños de departamentos, con excepción de los de un dormitorio que en julio aumenta medio punto porcentual la proporción del salario destinado al alquiler de este tipo de viviendas.
Conclusiones
- Teniendo en cuenta que la inflación acumulada de diciembre a julio, según datos oficiales, fue del 87% y que los valores de alquiler de departamentos, según los registros del portal Propia donde hay más de 2.000 propiedades publicadas, estuvieron en el orden del 41%, podemos afirmar que los alquileres crecieron muy por debajo de la inflación y que van perdiendo peso en relación al salario promedio.
- También vale la pena destacar que otros gastos estructurales vinculados a la vivienda, han experimentado una remarcación de precios mucho más notoria que impactan de mayor manera en la estructura de costo de quien alquila una vivienda. Tal es el caso de la luz, el agua y el gas que de diciembre de 2023 a julio del 2024 han sufrido aumentos mayores al 200%, según los datos del IPC de Santa Fe. Algo similar sucede con las expensas, donde podemos encontrar casos testigo donde los gastos centrales igualan o se acercan bastante al valor de los alquileres.
- Este incremento más amesetado en el valor de los alquileres, en comparación con la inflación general y de servicios vinculados a la vivienda, obedece también al crecimiento de la oferta que llegó con la desregulación del mercado.
Comentarios