Los inquilinos rosarinos de ingresos medios altos no reúnen los requisitos necesarios para acceder a alguna de las líneas de créditos hipotecarios UVA que anunció el gobierno nacional en las últimas semanas. Ya sea por el nivel de ingresos declarados, o porque el porcentaje afectado por la cuota mensual supera el tope permitido, se ven imposibilitados de soñar con la casa propia. Apenas dos de cada diez solteros o una de cada diez parejas con hijos, de ingresos altos, pueden aspirar a tomar ese beneficio.
La Fundación Banco Municipal (FBM) dio a conocer un informe en el que analizan las posibilidades que tienen tres hogares con distintas composiciones pero que tienen en común estar considerados como de ingresos medios/altos según el Indec. Todos los casos coinciden en que necesitarían contar con otro tipo de ingreso para afrontar un crédito hipotecario.
Más allá del valor máximo de préstamo que pueda otorgar un banco, una de las condiciones más importantes a la hora de otorgarlo es que el monto mensual de las cuotas no puede superar el 25% del ingreso declarado por el tomador. Por ahora, está destinado a trabajadores en relación de dependencia con ingresos mínimos de 1,8 millones de pesos (en el caso de personas solteras) o de 2,3 millones de pesos (en el caso de una familia).
Desde el centro de estudios aclararon que para algunas variables, como es el caso de los ingresos declarados, elaboraron un promedio de lo requerido en distintos bancos. «Tomamos en cuenta la cuota del crédito y medimos cuanto pesaba en el ingreso del hogar. Tomamos eso como criterio de acceso o no acceso para el beneficio. Es un promedio de bancos», indicó a El Ciudadano Juan Cruz Varvello, del Banco Municipal.
El informe de FBM parte de la base que en el último trimestre de 2023, 134.000 familias alquilaron una casa o un departamento en el Gran Rosario (EPH – INDEC), lo que representa 25 de cada 100 hogares del aglomerado. En ese sentido, presentaron algunos ejemplos de la decisión que se les presentaría a los inquilinos del Aglomerado Gran Rosario (AGR) que potencialmente podrían solicitar un crédito hipotecario, comparando sus ingresos laborales actuales con la cuota inicial del préstamo y el alquiler que tendrían que pagar por la misma vivienda.
Teniendo en cuenta esas cuestiones, plantearon tres escenarios: el de una persona que actualmente alquila y vive sola; el de una pareja sin hijos; y el de una pareja con uno o dos hijos (una familia de tres o cuatros miembros). En todos los escenarios se consideran únicamente aquellos hogares con al menos uno de ellos con ingresos formales, es decir, que sea un asalariado registrado.
Para este desarrollo utilizaron microdatos de la EPH (Encuesta Permanente de Hogares) – INDEC sobre ingresos de los inquilinos en el AGR y datos de UDESA (Universidad de San Andrés – MELI (Mercado Libre) sobre precios de propiedades en venta y en alquiler en el centro de Rosario. Como son varias las entidades bancarias que ofrecen los créditos, tomaron un promedio de las condiciones de los bancos que operan en Rosario. Dado que los últimos datos de EPH – INDEC corresponden al último trimestre del año pasado, los ingresos fueron actualizados en base al Índice de Salarios de los trabajadores registrados que publica INDEC
Caso por caso
Persona soltera
En el AGR 54.000 inquilinos viven solos (40,3%), de los cuales 45 de cada 100 son asalariados formales. La mitad de estos últimos tienen un ingreso laboral de $725.000 o superior y en abril pasado podrían haber alquilado un monoambiente de 33,1 m2 en el centro de la Ciudad por $150.000.
Según datos de UDESA – MELI el precio de venta al cual se ofreció dicha propiedad rondaba los USD 48.900 en el mismo mes de abril. Por lo tanto, si se decidiese por comprarla, considerando que esta persona cuenta con un ahorro disponible equivalente a 20% del monto del inmueble, actualmente requeriría un préstamo de USD 40.000. En este caso la cuota inicial que enfrentaría sería de $236.000, que representa 33% de su ingreso actual y 1,6 veces el alquiler.
Pareja sin hijos
Analizando la decisión de compra de una pareja sin hijos, según EPH – INDEC 26.550 hogares que alquilan están integrados por parejas sin hijos menores de diez años (19,8%) y una cuarta parte de estos cuenta con al menos un miembro con empleo registrado.
La mediana del ingreso laboral de las parejas con empleo registrado y que alquilan en el Gran Rosario es de $842.000. Si la pareja vive en un departamento de 2 o 3 ambientes de 45,3 m2 , en abril lo podría haber alquilado por $200.000. Comprarla le costaría USD 71.000 y podría financiar el 80% de la operación con una cuota inicial de $343.000, es decir, un monto 1,7 veces mayor que el alquiler actual. La cuota representaría 40% de los ingresos de la pareja, superando el 25% de requisito que piden los bancos.
Pareja con hijos
El último ejercicio propuesto consiste en ver la opción de compra por parte de una pareja con hijos. Según EPH, 40.000 hogares que alquilan en el AGR están compuestos por tres o cuatro miembros (29,9%) y 34,6% de estas familias cuenta con algún miembro con un empleo registrado.
La mitad de estos hogares tienen un ingreso superior a $773.000. Si actualmente quisieran alquilar un departamento de 69 m2 , el alquiler en el centro de la Ciudad rondaría los $320.000. Para comprar el inmueble, requieren una financiación de USD 99.000 por el 80% de su valor. La cuota inicial sería $591.000, siendo 1,85 veces el alquiler actual. El ingreso familiar exigido para un crédito como este es de $2,3 millones.
No alcanza
Los tres ejemplos planteados en el informe de la Fundación Banco Municipal muestran que los hogares de ingresos medios -ubicados en el centro de la distribución de ingresos laborales- no alcanzan el nivel exigido por los bancos para acceder al crédito hipotecario.
Si se analizan los ingresos del tramo superior de los solteros que hoy alquilan en Rosario, se observa que recién a partir del decil 8 de la distribución –aquellos que poseen un ingreso formal que oscila entre $891.000 y $951.000- cumplen con el requisito de ingreso exigido, es decir, el 20% de los inquilinos solteros de mayores ingresos.
Entre las parejas sin hijos, el estudio arroja un resultado poco optimista: ningún hogar cuenta con ingresos suficientes porque al aumentar la cantidad de m2 para este ejemplo, la cuota exigida excede el ingreso.
De las parejas con hijos suponiendo un departamento de tantos metros cuadrados, solamente el 10% con ingresos más altos -con un ingreso promedio de $2,4 millones- puede reunir los ingresos necesarios.
Ante este escenario, desde FBM señalaron: “Es claro que, bajo estas condiciones de ingresos, precios de las viviendas y financiamiento, el crédito hipotecario es una opción de acceso a la vivienda propia para hogares de altos ingresos. No obstante, estas condiciones podrían ir mejorando en el corto o mediano plazo ampliando el alcance de los créditos hipotecarios”.
En estos ejemplos hay que tener en cuenta, por un lado, que se están sumando únicamente ingresos laborales de los hogares que cuentan con al menos uno de sus miembros con un empleo registrado. Por lo tanto, no se incluyen ingresos provenientes de fuentes no laborales, como alquileres, intereses provenientes de alguna inversión, indemnización, seguro, etc. Por otro lado, tampoco se están incluyendo los ingresos de los padres, los cuales algunas entidades bancarias permiten sumarlos para para cumplir con el requisito de ingresos.
