Doctor en historia e investigador del Instituto de Humanidades y Ciencias Sociales de la Universidad Nacional de Mar del Plata y del Conicet, Pegoraro estudia desde hace años las características de cada época constructiva, y la configuración de lo que denominó «el mercado inmobiliario del ocio», sobre el que profundizó en su reciente libro Mar del Plata vertical. Piqueta, construcción y progreso.
El investigador explicó que pueden distinguirse «tres ciclos en términos arquitectónicos», que configuran «una ciudad mutante, en continuo cambio, que cada temporada debe fascinar al turista».
«El primer ciclo es el pintoresquismo, que vas desde finales del siglo XIX hasta las primeras décadas del XX, con un corte que suele utilizarse en 1930», precisó, aunque advirtió que hubo continuidades y superposiciones con el ciclo «moderno», que se inició desde entonces.
Este segundo periodo «se expresa en chalets de una o dos plantas, en hoteles y casas de renta, hasta 1948, cuando se sanciona la Ley de Propiedad horizontal, y luego esa modernidad continúa, porque justamente sería la expresión arquitectónica que se cristaliza por las líneas rectas, y un uso racional del espacio y no tanto por las fachadas sino por la función de esos edificios», hasta que se da paso a «la posmodernidad» a fines del siglo XX.
«Lógicamente esos tres estilos expresan cambios sociales, culturales y económicos que vive el mundo, el país y la ciudad. Siempre se va a expresar una división entre lo que es la ciudad permanente y la de los veraneantes. Porque justamente lo que se construye es para cubrir la demanda de turistas, sobre todo de Buenos Aires», señaló.
Pegoraro indicó que estas transformaciones acompañaron en cada momento los cambios en los medios de transporte, con la llegada del tren a finales del siglo XIX, después «la moda del auto en los 30», y sobre todo la pavimentación del tramo Dolores-Mar del Plata de la ruta 2, que abre «un proceso de democratización con acceso a una clase media más amplia que viene en auto y va a usar esos chalets, casas de renta y hoteles».
«Todo este proceso lo califiqué con el concepto de «mercado inmobiliario del ocio», del que Mar del Plata es un ejemplo paradigmático, en tanto y en cuanto las mayores operaciones inmobiliarias, de construcción nueva y también de refacciones tienen que ver con ella», explicó.
El cambio más importante, según el historiador, se dio desde 1948, cuando una reforma del Código Civil permitió dividir la propiedad en un mismo plano y que en un mismo piso pudiera haber más de un dueño.
«Esto abarata el costo de la vivienda y el de construcción, con unidades independientes que se pueden vender por separado. Se desata un boom de la construcción que dura hasta el fin de la dictadura, cuando se inicia un ciclo de declive después de tres décadas de euforia inmobiliaria, que tiene que ver con que se empieza a dolarizar el mercado inmobiliario. Antes había sido todo en pesos y en cómodas cuotas sin interés», detalló.
Este «boom» marca «la época de mayor impacto en la Mar del Plata histórica», según Pegoraro, «con la demolición de gran parte del tejido arquitectónico anterior para construir edificios de departamentos».
«Son edificios entre medianeras, dirigidos a un público no marplatense. Y ahí empieza una lógica de gran despliegue de sectores en torno a la construcción –desde empresas constructoras a pintores, electricistas, gasistas, inmobiliarias, arquitectos, ingenieros–. Y esto genera a su vez una gran cadena de trabajo y la llegada de migrantes en busca de empleo», aseguró.
El cambio más visible desde entonces fue que «se resquebrajó totalmente y para siempre la línea horizontal del paisaje arquitectónico marplatense».
«Transformó la postal que tenemos de pensar el mar en línea vertical con sus edificios. Y lo que lleva la especulación inmobiliaria a su zenit son los edificios torre, los más altos, que no tienen medianeras, el Havanna, el Bristol. Todos ellos configuran la función racional de vender departamentos para un público no marplatense. Departamentos que son más para dormir, ir a la playa y volver a la noche», sostuvo el historiador.
Aseguró además que «todo esto configura una ciudad mutante, en continuo cambio, que cada temporada debe fascinar y atraer al turista».
Pero «llegó un momento en que el mercado se saturó, y se generó esa gran desigualdad en la ciudad en torno al acceso a la vivienda, ya que la mayoría de los departamentos en invierno van a estar desocupados», analizó.
Pegoraro explicó que en el «boom» constructivo fueron aprovechadas «las condiciones excepcionales de la ciudad, con muchas excepciones permitidas sobre la reglamentación en cuanto a estilos o alturas, y hace de la ciudad una plaza inmobiliaria por demás atractiva para los inversores, pero esto entra en crisis a fines de la década del 70 cuando se desplazan a otras ciudades del litoral uruguayo y brasileño».
«Hoy también se ha desatado un boom de la construcción, y se están tirando abajo construcciones de valor patrimonial. Y vemos una torre al lado de un chalet de la década del 20», aseguró Pegoraro.
