El 1 de julio se cumplirá un año de la promulgación de la nueva ley de alquileres que establece, entre otras cuestiones, actualizaciones anuales atadas al índice estipulado por el Banco Central de la República Argentina (BCRA). Será la primera vez que los inquilinos acaten este régimen, que según estimaron desde la Cámara de Inmobiliarias de Rosario, determinará, por lo menos, un 32% de aumento sobre lo que pagaron durante el primer año de contrato.
Desde la entidad proyectaron ese porcentaje en base a los datos que publica el BCRA de manera diaria, y ese 32% está más cerca de ser un piso que un techo para el próximo aumento. De hecho, el último dato oficial (10/06) publicado por la entidad monetaria para el índice de Contratos de Locación fue del 36%. El porcentaje definitivo se conocerá en julio, aunque se trata de un incremento que por ahora no presenta diferencias significativas respecto al que estipularon inmobiliarias locales para las actualizaciones de junio (todavía con la ley anterior).
Otro de los datos que se desprenden a partir de la estimación, es que los valores de actualización en esta primera instancia, estarán cómodamente por debajo de la inflación interanual (que superará holgadamente el 45% para junio). Esto tiene que ver con que el nuevo indicador se compone en un 50% por la evolución de salarios y en un 50% por la inflación, buscando que el aumento no quede desfasado y guarde relación con la evolución de los ingresos.
Representantes locales de inquilinos consideraron “un avance” la implementación del nuevo índice en relación a los criterios adoptados hasta el momento por las inmobiliarias y propietarios. Advirtieron por casos en los que “se firman contratos por fuera de le ley”, donde entre otras cuestiones, se van a incumplir los nuevos parámetros de actualización en un futuro.
Más allá de las diferencias preexistentes, existe un consenso entre entidades a favor de inquilinos y la representación de las inmobiliarias en garantizar que los locatarios paguen lo que les corresponde a partir de la nueva ley. En este sentido, promueven que antes de abonar la actualización, consulten la publicación oficial del Banco Central. Mientras tanto, se encuentra disponible un calculador que a partir de julio arrojará el dato exacto en base a la nueva fórmula.
Por encima del 32%
En diálogo con El Ciudadano el integrante de la Cámara de Empresas Inmobiliarias de Rosario, José Elena, estimó que el aumento para el segundo año de contratos celebrados con la nueva ley de alquileres estarán por encima del 32%. Será el piso de porcentaje que a partir de julio tendrán que aplicar los inquilinos al monto que abonaron durante su primer año desde julio de 2020.
Respecto al incremento, el referente del sector consideró: “Ha quedado un poco atrás respecto de la realidad, en el último año las cosas han subido más, pero siempre entendimos que era un ajuste que tenía que acompañar los ingresos”.
Agregó que las actualizaciones concretadas durante junio, mes en el que se dio la última actualización con la antigua ley, hubo un promedio de aumentos cercanos al 30% de cara al segundo año de alquiler.
También pidió separar la instancia de actualización con la de renovación. El primer caso responde a lo referido hasta el momento, mientras que el segundo tiene que ver con la instancia posterior a la finalización de un contrato, en la que no rige el mismo cálculo de actualización, y donde por estos días se dan aumentos de hasta el 50%.
“Hoy el índice de actualización del BCRA marca un 32,2%, si el índice marca eso, hay que respetarlo. Sabemos que el sueldo se ha quedado atrás en comparación con las actualizaciones de precios, eso se relaciona con lo que pasa ahora con alquileres”, sintetizó Elena.
La fórmula de actualización
La Ley 27.551 promulgada el 1 de julio de 2020 modificó el Código Civil y Comercial de la Nación y estableció nuevas reglas para los contratos de locación. Las dos principales modificaciones tienen que ver con establecer contratos de tres años del plazo de duración y una indexación anual sobre la base de un coeficiente entre el Indice de Precios Al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE).
En julio estará disponible el primer período de doce meses de cálculo y el indicador sobre el cual se actualizarán contratos de locación.
La economista del Centro de Estudios Scalabrini Ortiz (Ceso) Celina Calore, explicó el objetivo de elaborar un índice conformado en un 50% por el nivel de inflación y en otro 50% por la evolución de salarios. “El indicador busca que el contrato no quede desactualizado en términos inflacionarios y por otro que esa actualización no quede demasiado desfasada respecto a los salarios”, analizó.
Según indicó la integrante del Ceso, se estima que el índice de actualización para el mes de julio esté entre el 35% y 40%. Este rango se encuentra un poco más por encima de la estimación de las inmobiliarias y se acerca al último cálculo oficial del BCRA.
La datos indican que durante el año 2020 los salarios perdieron ante la inflación, y es por eso que surge la duda de cuán conveniente será para los inquilinos este nuevo cálculo. Al respecto, Calore indicó: “Que los salarios hayan evolucionado por debajo de la inflación, hará que el aumento que deban afrontar los inquilinos esté también por debajo de la inflación promedio”.
El Observatorio del Derecho Social de la Central de Trabajadores Argentinos (CTA – Autónoma) ya había advertido sobre esa pérdida a principios de este año y adelantaba una proyección poco auspiciosa para este 2021 en relación al poder adquisitivo de trabajadoras y trabajadores. Durante el primer trimestre de este año, el salario real (promedio entre registrados y no registrados) logró empardar con la inflación.
Con reglas claras
Desde las entidades que representan a inquilinos, aguardan con cautela la aplicación de la nueva fórmula de actualización, aunque desde ya consideran que es una manera de dar cierta previsibilidad a quienes tienen que destinar una buena parte de sus ingresos a pagar un alquiler.
Emmanuel Cannelli, de la Asociación de Inquilinos de Rosario evaluó como positivo el hecho de contar con una referencia para definir los aumentos, ya que antes “cada propietario establecía el aumento que consideraba para ese inmueble”.
Por otra parte, recomendó a inquilinos que aguarden hasta el 1 de julio para verificar el aumento que publique el BCRA y luego cotejar con el aumento dispuesto por la inmobiliaria o propietario.
Respecto a posibles incumplimientos con la ley, Cannelli estimó: “A mediados de 2020 se generaba un momento de interés más firme de no cumplir con la ley, hoy por hoy hay algunos casos que lo llevan al terreno de la negociación con los inquilinos y queda en ellos aceptar o no, pero igualmente es ilegal”.
Por último volvió a pedir a quienes pagan un alquiler que hagan prevalecer los derechos que les corresponden y sintetizó: “Creemos que en general la ley de alquileres es un avance, no es un punto de llegada, hay que seguir ampliando derechos para las personas que alquilamos”.
