Según se desprende de datos que aporta el municipio, la construcción sigue a buen ritmo en la ciudad. A poco más de tres años de que se instauraran dos ordenanzas que limitan la altura de la edificación en el casco central y el macrocentro, los permisos de edificación muestran hoy y desde aquel momento apenas una leve baja. La actividad se ha mantenido “estable” y “casi sin freno”, coinciden tanto desde el Estado local como desde las representaciones de algunos sectores privados involucrados directamente en la actividad. Sólo el año pasado se entregaron unos 2.655 permisos de obras. Esta suerte de balance se da a la par del fuerte lobby que, incluso desde antes de la sanción de dichas ordenanzas, ejercieron (y lo siguen haciendo), entre otros, empresarios de la vivienda e inmobiliarias, que llevan meses “asustando” con una virtual paralización del negocio en la ciudad.
De acuerdo a datos del municipio, el año pasado se entregaron 2.655 permisos de edificación en la ciudad. Medidos en metros cuadrados, se autorizaron 517.848 sólo para “levantar” viviendas. Esta cifra es más alta que la del año anterior, aunque va en sintonía con los datos del propio 2010 y, también, de 2009, cuando se habían entregado 2.526 permisos (440.259 metros cuadrados) y 2.718 (595.090 metros cuadrados) respectivamente. En el período previo los números se venían situando apenas sobre los 3 mil permisos. En 2006 se habían solicitado 3.066 autorizaciones, el año siguiente 3.313 y en 2008 la cifra descendió levemente a 3.178. Si bien la tendencia es a una mayor demanda de construcciones en los barrios, los permisos siguen otorgándose con supremacía en el centro y macrocentro.
De esta forma, los datos demuestran que aún cuando a fines de 2008 el municipio restringió los niveles de altura en la edificación tanto en el centro (avenida Pellegrini, bulevar Oroño y el río) como en el denominado Primer Anillo Perimetral (conformado por las propias Oroño y Pellegrini, aunque en este caso hasta Vera Mujica y bulevar 27 de Febrero) la construcción sólo mostró una tenue baja y la actividad, en líneas generales, se mantiene estable.
Los nuevos límites habían llegado con la modificación del Código Urbano que regía en dichas áreas desde la década del 60. Las dos ordenanzas (una para cada sector) fueron aprobadas en el Concejo sólo con el voto de los ediles oficialistas, que por entonces tenían mayoría absoluta en el recinto. Lo que buscó el Ejecutivo desde un principio fue atenuar la desordenada y descontrolada edificación que comenzó a darse en la ciudad desde 2003 como uno de los correlatos de la reactivación económica. A grandes rasgos, para el centro se planteó un límite de 23 metros de altura, con la posibilidad de superarlo si se daban ciertas condiciones. En el macrocentro, en tanto, hubo criterios de regulación diversos atados a los conceptos urbanísticos de “tejidos” y “corredores” y su demarcación (ver aparte).
Lo cierto es que desde el inicio los cambios fueron resistidos con fuerza por los privados. Una recorrida por los archivos periodísticos da cuenta de la queja que plantearon (y en rigor siguen expresando) tanto desde la cámara que agrupa a los empresarios de la vivienda (AEV) como desde las inmobiliarias, que desde hace años gozan de la prosperidad que brindan los jugosos negocios concretados. La medida también fue cuestionada por los trabajadores de la construcción, y generó fuerte debate dentro del Colegio de Arquitectos.
Por ejemplo, hasta hoy puede leerse en el sitio web de la AEV el comunicado con el que cuestionaban hace tres años la flamante normativa. Entre los “efectos económicos y sociales” que la iniciativa “acarrearía”, los empresarios enumeraban una “virtual expulsión de habitantes del área central y primer anillo perimetral, sin prever hacia dónde y en qué condiciones”. “La Municipalidad no puede hacerse la distraída con respecto a estos efectos. ¿Quién se hará cargo de decirle a la población que por vivir en una ciudad supuestamente más estética y habitable, tendrá que pagar un 30 por ciento más por su vivienda? ¿Y al obrero que finalmente tiene un empleo digno, que deberá volver a vivir de planes asistenciales?”, se preguntaban los lobbystas. Lo cierto es que la catástrofe así anunciada no llegó.
Consultado por este medio, Ricardo Griot, el titular de la Cámara Argentina de la Construcción, hizo hincapié no sólo en los permisos, sino en lo que se observa en torno a las obras que están en marcha. “No hubo nunca en estos años una baja en la actividad. Si bien en 2009 y 2010 pudo haber habido una merma en los permisos, en esos años también se puso en marcha un «stock» de obras que se habían acumulado y tramitado anteriormente”, explicó.
El dirigente agregó que, en rigor, desde 2003 no se observa “una merma” en la actividad. “Las modificaciones al Código Urbano en el centro no frenaron la construcción”, admitió, y completó en torno a los sectores donde la actividad exhibe más desarrollo: “Todavía sigue siendo el centro” el que recibe más inversiones. Igualmente, aclaró que “lentamente se van abriendo nuevas zonas, como Puerto Norte o sectores de zona oeste y noroeste”.
También para el actual secretario de Planeamiento, Pablo Barese, los niveles de construcción se mantienen “estables”. “En 2009 hubo una merma pero por otras circunstancias que vivió el país, como la crisis del campo y la internacional. No sucedió lo que tanto se decía”, agregó el funcionario sobre las advertencias empresarias de un colapso del negocio.
Barese admitió que algunas inversiones que antes se daban en el centro ahora se han mudado a Echesortu y, también, a Arroyito y Alberdi, en la zona norte. Allí aún rigen las viejas normativas, aunque el Ejecutivo local anunció que en breve enviará al Concejo el paquete de modificaciones para todas las áreas que faltan actualizar. Para el funcionario, “un cambio de normativa significa una adecuación a la realidad de ese momento”. “La ecuación económica ha variado, no podés tener la misma situación. Tenemos que cambiar el paradigma. Si se piensa sólo en edificios, en el mono producto, eso tal vez se afectó, pero claramente lo que ocurrió es que se ha diversificado la inversión”, concluyó Barese en respaldo de los cambios regulatorios.
