Por Osvaldo Noval
La ciencia jurídica fue evolucionando con el tiempo, pasaron siglos desde que el acreedor podía secuestrar a su deudor, hacerlo trabajar y hasta cobrarse sus acreencias con la vida del desdichado. Ese instituto se llamaba Manus Iniectio, pero hoy en día sabemos que ya las deudas no se “pagan con el cuerpo”. Al mismo tiempo, se fueron afianzando principios del Derecho que son arquetipos de conductas sociales, para que la evolución de la humanidad no regrese sobre sus pasos en el propio devenir histórico.
De igual manera es una instancia social superada lo ocurrido a comienzos del siglo pasado, como cuenta el periodista, poeta e historiador, Rafael Ielpi, en su “Rosario del 900 a la década infame” (Editorial Homos Sapiens), cuando Virginia Bolten y Cosme Budislavich luchaban contra la opresión sufrida por los trabajadores de la Refinería Argentina que, a cambio de extenuantes jornadas de hasta 12 horas (incluidos mujeres y niños), recibían un pago exiguo que a duras penas alcanzaba para un guiso improvisado como toda comida y condiciones de hacinamiento y promiscuidad en los conventillos, pertenecientes a la misma empresa.
La propiedad privada es un derecho tutelado por la Constitución Argentina (art.17 CN) y permaneció inalterable desde 1853 hasta hoy, gracias a que el legislador atesoró la inviolabilidad de un interés ganado con el esfuerzo familiar, individual o por obra del azar, pero sin dudas, con las potestades que concede el dominio de quien tiene el señorío sobre la “cosa”, como designa el ordenamiento jurídico a los bienes que componen el patrimonio de las personas para su uso, goce y disponibilidad o sea, comprar y vender. Hasta ahí, todos estamos de acuerdo. No obstante, hay otro tipo de bienes que las leyes también tutelan, resguardan y hasta favorecen, para que ningún ciudadano/habitante del suelo argentino no vea lesionadas sus posibilidades de una vida digna. Allí es donde el sueño de los contractualistas con el Estado (Hobbes), el mercado (Locke) y la comunidad (Rousseau) se manifiesta. En el mundo de los negocios, es el Estado el que equilibra las desmesuras entre poderosos y débiles. Claro que al Estado no tiene por qué importarle si alguien se hace rico y goza de esas bondades, pero sí va a observar que ese poderío económico o físico, no vulneren las condiciones básicas de otros individuos para su propio desarrollo personal.
A propósito de la igualdad o desigualdad, el Dr. Franco Gatti (Master in Global Rule of Law and Constitutional Democracy, Especialista en Derecho Público Global, Profesor Facultad de Derecho de la UNR y de posgrado de distintas universidades de América Latina), explica que “Ante todo, debe decirse que la igualdad es una de las grandes ficciones sobre las que se estructura todo el sistema jurídico. No somos iguales y que el derecho presuponga lo contrario –como lo hace cuando declama la igualdad ante la ley- implica que está desempeñando una función ideológica: ratificar las desigualdades estructurales que permiten sostener ciertos privilegios –de clase, de género, de origen nacional, etc.-. En el ámbito contractual sucede lo propio, las partes en cualquier contrato son desiguales, pero en algunos tipos contractuales esa desigualdad adquiere notas singulares porque compromete a grupos históricamente desaventajados. Es el caso de los contratos de locación de inmuebles con fines de vivienda, puesto que quien detenta la propiedad se encuentra en una situación de ventaja notoria para establecer condiciones frente a quien ve comprometido en la relación su derecho a la vivienda. La gran desigualdad radica allí, en la propiedad de uno frente a la vulnerabilidad agravada de otros.”
El Dr. Mauro Justel abona la postura de las asimetrías en los contratos de alquiler cuando expresa que “se da por la propia realidad, ya que la oferta proveniente de un propietario o de una inmobiliaria, ostenta más poder, más elementos que el inquilino. Aquí no hay una desigualdad jurídica sino de hecho. La regulación debe tender a darle equiparación a la parte débil, para que los efectos de ese contrato no sean asimétricos.”
LA VIVEZA NO ES SOLO CRIOLLA
En Estados Unidos nació un 2 de julio 1890 la famosa Ley Sherman Antitrust, que no sólo prohíbe, sino que persigue y penaliza las actividades monopólicas de las empresas que impidan la libre competencia. La Ley Sherman pretendió proteger la competencia, pero además tenía una intención proteccionista para defender a los negocios pequeños y menos eficientes que eran literalmente fagocitados por los competidores más grandes. Así, el país de la Libertad les puso límites a quienes puedan abusar de su posición dominante, siendo un monopolio o mediante la cartelización (cuando las empresas se ponen de acuerdo para establecer precios de manera que se destruya la competencia).
Las leyes que protegen a los usuarios y consumidores son el resultado de años de estudio de los mercados, empresas y empresarios que, en su ánimo de crecimiento, se olvidan de ser mejores para ser más grandes sin importar las formas.
Pero volviendo al tema alquileres, hay muchas cuestiones que aclarar sobre el rol del Estado en este tipo de contratos. En ese sentido Franco Gatti señala que la participación estatal sirve para nivelar asimetrías y que “no se trata de lesionar el derecho de los propietarios sino de comprender que cuando el objeto del contrato involucra el derecho a la vivienda, el Estado tiene la obligación de intervenir –mediante regulaciones protectorias- para que no se vea frustrado en manos de la parte mejor posicionada. El Estado existe para garantizar derechos y si, en ocasiones, ello exige poner límites al supuestamente “libre” movimiento del mercado, debe hacerlo.”
Más allá de una ley especial sobre los plazos, los precios y las obligaciones que producen efectos en la relación locador/locatario, es bueno recordar que hay principios del Derecho que se mantienen inalterables con o sin una norma que ordene este tipo de acuerdos. También es necesario aclarar que estas reglas de conductas esperables benefician a ambas partes del contrato, ya que no se trata de sacar ventajas para uno, sino de equilibrar las asimetrías que puedan presentarse antes, durante y después de su celebración.
La propia Constitución Nacional lo establece para los usuarios y consumidores en el art.42 y el Código Civil y Comercial le dedica un capítulo en el Título Preliminar desde el art. 9 con el Principio de Buena Fe, el art. 10 Abuso del Derecho, el art. 11 Abuso de Posición Dominante y el art. 12 que alude al Orden Público y el Fraude a la Ley.
La Buena Fe rige a todo el código y es un elemento esencial para comprender y justificar toda relación contractual en la vida pública y privada. El abogado especialista en Derecho Civil, Marcelo López Mesa, explica en su obra “Doctrina de los actos propios” (Editorial Hammurabi) que: ”la buena fe es un principio general del derecho, consistente en un imperativo de conducta honesta, diligente, correcta”. Se espera entonces que una persona participe de un negocio jurídico con honradez, lealtad, fidelidad y con un espíritu de colaboración de manera que ambas partes puedan satisfacer sus necesidades e intereses. Y esto no es un invento o una moda impuesta para que discutan liberales y progresistas, ya en el Siglo III el jurista Ulpiano decía que “la justicia es la constante y perpetua voluntad de dar a cada uno su propio derecho, y en ese razonamiento, dejó escritos los mandatos o preceptos del Derecho que rigen en todo el mundo: “vivir honestamente, no hacer daño a nadie y dar a cada uno lo que le corresponde”. Y desde ya que estas características de los contratantes deben ser respetadas por ambas partes. Tan es así la recepción de este principio que el artículo 7 de la Convención de las Naciones Unidas establece en los Contratos de Compraventa Internacional de Mercaderías, que es necesario observar la buena fe en el comercio internacional.
¿Pero por qué trasladarlo al ámbito de relaciones entre inquilinos y propietarios? Por la sencilla razón de que se trata de un acuerdo entre dos partes que se deben la misma lealtad comercial que cualquier otro acuerdo. Porque más allá de las pretensiones subjetivas y las prestaciones esperadas por los contratantes, hay conductas que abarcan los roles de cada uno. Y aquí se disparan varios interrogantes acerca de los elementos que hacen a la constitución de una oferta y su aceptación, a la regulación de las relaciones contractuales o la libre expresión de un predisponente y un adherente. ¿Qué ocurriría si los precios de los alquileres fueran tan inalcanzables para el poder adquisitivo de los inquilinos, que no tuvieran más remedio que vivir en la calle? ¿No dice acaso la Constitución Nacional en su art. 14 bis, que el Estado otorgará el “acceso a una vivienda digna”? Y dice acceso, no regalar, no vulnerar derechos ni patrimonios, sino una gestión entendida como arbitral, de solución o anticipación de controversias. ¿Se pueden establecer márgenes valorativos entre el derecho patrimonial y la dignidad de las personas, ambos tutelados por el ordenamiento jurídico? ¿Qué el Estado imponga reglas para contratar es siempre en menoscabo de quien ostenta patrimonio o es una voz razonada entre el griterío de dos posturas que creen tener la verdad?
Según el sitio de Amnistía Internacional el Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales en su Observación General nro. 2 le señaló a la Argentina durante 2018: “recomienda al Estado implementar soluciones adecuadas a la magnitud de la problemática habitacional del país: se debe ampliar la escala y mejorar la evaluación de las políticas públicas.” Y agrega que “El Estado debe garantizar el acceso a una vivienda adecuada en condiciones de igualdad y promover políticas habitacionales integrales. En contextos de crisis como el actual, deberá también adoptar medidas para garantizar que los gastos de vivienda sean adecuados con los niveles de ingreso.”, el destacado es todo un tema a tener en cuenta con la creciente inflación y el deterioro del poder adquisitivo.
NO HAY DERECHO
Es una frase muy popular para dar cuenta de que alguien se extralimita, de que actúa sin derecho. Pero el derecho pasa a ser una mera creencia cuando no es reconocido por el ordenamiento jurídico. Por esa cuestión es que se diseñan leyes, códigos y constituciones. Para brindar un respaldo desde la palabra escrita a la oralidad, al deseo, a la creencia, a lo que es Vox Populi. Dicen Nicolau/Hernández en el libro “Contratos en el Código Civil y Comercial de la Nación” (editorial La Ley), que “lo que precede al derecho objetivo no es el derecho subjetivo, sino aquello que sucede en la realidad social. Por la acción del hombre, de la naturaleza o de las influencias difusas una persona recibe un beneficio (o perjuicio), esa situación es solo un hecho hasta tanto no sea captada por la norma, es decir por el derecho objetivo. Desde el punto de vista conceptual, el derecho objetivo crea un derecho subjetivo, porque éste es un ente ideal producto de aquél, pero su verdadero origen y explicación está en la realidad social.” Este razonamiento surge como síntesis de postulados como los del jurista austríaco, Hans Kelsen (1881 – 1973), “la persona solo tiene derechos en la medida que se lo reconozca el derecho objetivo”, fundamento que amerita una legislación acorde a los reclamos sociales para que tengan eco en los estrados judiciales. Y por su parte, León Duguit (Jurista francés 1859 – 1928) quien sostenía que “la regla de derecho surge para defender las necesidades sociales”. Ambas doctrinas, por caminos distintos, llegan a una misma conclusión: La intervención del Estado surge de una demanda social y para visibilizarla, respaldarla, asegurarla y asistirla es necesario que ese reclamo se convierta en ley.
Y es que a veces el Estado debe equilibrar esos contrapesos que implican las desiguales condiciones sociales. “El derecho debe configurar desigualdades en el tratamiento de relaciones jurídicas que incluyen a grupos de personas desaventajadas”, agrega Gatti. “Si no lo hace, y “confía” en que la autonomía de la voluntad es capaz de orientar los vínculos contractuales con cierto criterio de justicia, lo que se acaba obteniendo es el crecimiento de los privilegios de algunos a costa de los derechos de otros.”
En Democracia y en Estado de Derecho, esa norma no es un designio divino o un capricho, ni mucho menos un privilegio. Así lo expresa el jurista italiano Luigi Ferrajoli en “Derecho y razón”: “Puede afirmarse tranquilamente que, en la historia del hombre, no ha habido ningún derecho fundamental que haya descendido del cielo o nacido en una mesa de despacho, ya escrito y redactado en los textos constitucionales. Todos son frutos de conflictos, a veces seculares, y han sido conquistados con revoluciones y rupturas, al precio de transgresiones, represiones, sacrificios y sufrimientos.”
Los modelos de sociedad se basan en acuerdos y puede el Estado mediar en todo, algo o nada, según el gusto del consumidor. Así como el contractualismo propuso derivar el trabajo pesado de los conflictos sociales a un ente superior, para que cada individuo no tuviera que matarse por lo que es justo, es el ciudadano quien demarca el territorio. No se trata de elegir entre civilización o estado de naturaleza. Persistir en su libertad es el deber de todo individuo, pero sin avasallar los derechos y libertades de terceros.
