A pesar de que fue anunciado en noviembre del año pasado con la idea de que en el corto plazo llegara al Concejo Municipal, el proyecto que busca regular la construcción fuera del centro y macrocentro en la ciudad aún no fue girado al Palacio Vasallo. En consecuencia, un amplio sector de la ciudad, que comprende a los barrios y las avenidas periféricas que con la saturación del área central aparecen tentadores para proyectos inmobiliarios, aún se rige con la normativa urbanística de 1968. Y esto ocurre cuando el corrimiento de inversiones en altura a zonas tradicionalmente de casas bajas como Alberdi, Arroyito y Echesortu está generando cada vez más conflictos y quejas de vecinos que habitan en esos espacios. En ese marco, la dilación del tratamiento de la normativa, que terminará de completar los límites de altura impuestos ya para el interior de 27 de Febrero, Vera Mújica y el río, favorece por estas horas la continuidad del fenómeno y el surgimiento de una fuerte especulación inmobiliaria, ahora a nivel barrial.
El pasado 3 de noviembre, quien por entonces era secretaria de Planeamiento Municipal, Mirta Levín, junto al también ex intendente Miguel Lifschitz presentaron públicamente la última parte del plan de reformulación de las normas urbanísticas locales. Faltaba poco más de un mes para que el mandatario local dejara el poder tras dos períodos consecutivos, y por ello quiso asegurarse la concreción de un proyecto que se había elaborado bajo su gestión.
La normativa de marras prevé regular lo que el Ejecutivo denomina el Segundo Anillo Perimetral de la ciudad, y los también llamados Cordones Perimetrales. Su elaboración apunta a reordenar los sectores que están “detrás” de 27 de Febrero y Vera Mujica, los cuales, en líneas generales, abarcan desde el barrio Arroyito, en la zona norte, hasta bulevar Seguí en el sur, y Felipe Moré en el oeste.
Hay un factor esencial en esta iniciativa: cuanto más se alejan las manzanas del centro, menor es la altura máxima permitida para construir. A grandes rasgos, los límites impuestos en los sectores residenciales hará que sólo se pueda llegar hasta los 15 metros en algunos sectores, 13 en otros, y 10 en otros; es decir, una planta baja más dos pisos o una planta baja más un solo piso, según la zona.
Por otro lado, las avenidas importantes tendrán como característica común, según avala el proyecto, que su uso dominante sea para viviendas colectivas, con más altura. Así, por ejemplo, en Avellaneda, Eva Perón, Mendoza, Pellegrini y Alberdi estará permitido construir de 6 a 30 metros, lo que equivale a una planta baja y nueve pisos de máximo. También los límites serán menos estrictos en un sector de accesos lindantes al Casino, a bulevar Rondeau, avenida Presidente Perón, San Martín y Ovidio Lagos. En tanto, en los entornos a diferentes áreas de protección histórica, como el Patio de la Madera, la Usina Sorrento, Parroquia San Miguel de Arcángel (por citar algunos casos) hay disposiciones “especiales” para la urbanización.
Lo cierto es que mientras la llegada al Concejo de la reglamentación se dilata, la inversión privada se sigue corriendo con fuerza a barrios como Echesortu, Alberdi o Arroyito. También por estas horas hay proyectos para levantar edificios en Fisherton, e incluso en avenida Arijón y avenida del Rosario, a kilómetros al sur del área central. De hecho, como publicó El Ciudadano en su edición del pasado lunes, en 2011 se volvieron a entregar casi tres mil permisos de edificación en la ciudad. Y en el Ejecutivo admiten, aunque no con datos concretos ya que sostienen que se están terminando de clasificar, que en los últimos años la construcción se viene corriendo leve pero sostenidamente hacia los barrios.
En el municipio también conceden que haber desdoblado la regulación de toda la ciudad está generando una consecuencia “no deseada”.
“Es uno de los peores escenarios en el que hoy estamos, con dos normas vigentes. El resto de la ciudad, por fuera del centro y el macrocentro que ya fue reordenado, está en una situación de desigualdad muy riesgosa, porque determinados barrios pueden estar absorbiendo desarrollos que no pueden hacerse en otras áreas. Por eso queremos avanzar para que no se pueda dar ese desequilibrio”, aceptó Pablo Barese, secretario de Planeamiento municipal.
La falta de una planificación “integral” fue uno de los cuestionamientos más fuertes en esta materia de los ediles opositores en los últimos años en el Concejo. Quien más ha cargado contra el Ejecutivo en ese sentido es el radical Jorge Boasso, presidente de la comisión de Planeamiento del Palacio Vasallo, que en más de oportunidad acusó que es la política del Ejecutivo la que promueve la especulación inmobiliaria en la ciudad.
En tanto, Barese se conformó con que las torres que se están instalando en las áreas no reguladas “coinciden con los corredores propuestos” para mayor altura. “Por ejemplo, se ve en avenida Alberdi, Rondeau, Avellaneda”, sostuvo.
Sin embargo, el secretario de Planeamiento admitió al instante que en Echesortu, por ejemplo, la situación es “más atomizada” y que de Vera Mujica al oeste (el sector del barrio que hoy no está “reordenado”) “hay un crecimiento de la inversiones que aparecen fuera de los corredores y eso genera conflictos con la calidad de vida del barrio”.
Y no sólo eso: “Al encontrar más permisividad allí el rendimiento del negocio es superior para el privado”, admitió el funcionario.
Lo cierto es que a pesar de que Levín había prometido en noviembre enviar el proyecto para el Segundo Anillo y los cordones perimetrales al Concejo en esos días para evitar (según sus propios términos) “la especulación inmobiliaria”, eso finalmente no sucedió. Barese, por su lado, estimó que ahora “quizás lleve un par de meses poder enviarlo al Palacio Vasallo”. Es que el funcionario, a diferencia de Levín, decidió abrir el juego y, con una postura más “dialoguista”, por estas horas está buscando el “mayor consenso posible” con todos los actores involucrados (varios de ellos con intereses económicos muy concretos), entre ellos vecinos, colegios profesionales, la Universidad, y organizaciones no gubernamentales, que en los últimos años cuestionaron las políticas y la supuesta falta de comunicación del municipio (ver aparte).
Consultado sobre si la dilación en esa búsqueda de consenso favorece precisamente la especulación de los agentes privados, Barese fue claro: “Hoy no nos preocupan tanto los desarrollos que se estén dando. Más allá de que la norma tarde dos meses más o dos meses menos en aprobarse, preferimos hacer hincapié en que no se pongan objeciones después. O que los sectores involucrados digan que no fueron consultados”.
El funcionario también recordó al instante, que hasta el último día que está en vigencia la actual normativa un privado puede solicitar lo que se denomina un certificado urbanístico, con lo cual luego tiene un tiempo prolongado para ratificar su proyecto bajo la letra de la ordenanza vigente en el momento que lo tramitó. “Aquellos que hayan pedido ese certificado hasta el día previo en que la norma se vaya aprobar en el Concejo tienen después 180 días para presentar su proyecto de edificación con la normativa que rigió hasta ese día. Ahí hay una cuestión Jurídica sobre la que desde el municipio no podemos avanzar”, concluyó.
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