¿Comprar o alquilar? Una universidad lanzó una herramienta que permite analizar la mejor opción

Inmersos en un contexto económico complejo, los argentinos, entre otras decisiones difíciles de tomar, también analizan, dentro de sus posibilidades, qué conviene más: ¿comprar o alquilar una vivienda?

En este sentido, el Centro de Estudios Económicos Urbanos (CEEU) de la Universidad Nacional de San Martín (UNSAM) presentó compraroalquilar.com.ar.

La misma es una herramienta de uso gratuito cuyo objetivo es ayudar a las personas en la toma de decisión, ya que genera una simulación que permite comparar, con datos reales y variables macroeconómicas, si conviene renovar el alquiler o comprar una propiedad, dice el comunicado, añadiendo que brinda “una respuesta concreta para una de las decisiones más importantes (y difíciles) de la economía familiar argentina”.

“¿Comprar o alquilar?: este simulador hace los números por vos para saber qué te conviene”. Así se titula el comunicado CEEU donde desarrolla la idea de la propuesta.

El comunicado del CEEU

“En un momento en que el crédito hipotecario UVA volvió a estar al alcance de las familias y el mercado de alquileres opera sin índice rector obligatorio, la pregunta que todos se hacen es siempre la misma: “¿me conviene comprar o sigo alquilando?” Hasta ahora, la respuesta dependía de la intuición, de un broker o de una compleja planilla de Excel autogestionada. Desde 2026, hay una nueva herramienta disponible para simplificar esta decisión”, introduce el comunicado al usuario.

“El Centro de Estudios Económicos Urbanos (CEEU) de la UNSAM presenta compraralquilar.com.ar, una herramienta de simulación financiera gratuita, de acceso público y diseñada específicamente para el contexto argentino. A diferencia de los simuladores bancarios tradicionales, que solo evalúan si el usuario puede pagar la cuota, esta plataforma proyecta el impacto patrimonial completo de cada decisión a lo largo del tiempo”, avanza con la explicación de la herramienta, para luego dar a conocer que “la lógica de la herramienta se estructura sobre tres ejes”.

• El primero es “El desembolso inicial: anticipo, escrituración, comisiones y costo de oportunidad del capital”.
• En segundo lugar, se ubica “El flujo mensual de fondos: cuota UVA con seguros e impuestos versus alquiler ajustado por índices más expensas”.
• Por último, “La posición patrimonial final: es decir, cuánto vale el inmueble al cabo de los años descontada la deuda remanente, comparado con lo que el inquilino habría acumulado si hubiera invertido en lugar de comprar”.

¿Qué variables utiliza el modelo?

Al respecto, en el comunicado se explica que “el modelo incorpora variables que rara vez aparecen en el cálculo intuitivo: la plusvalía esperada del inmueble, los costos transaccionales del mercado argentino, la evolución salarial, la inflación y el costo de oportunidad del capital; es decir, el rendimiento que el usuario resigna al inmovilizar sus ahorros en un inmueble en lugar de destinarlos a otra inversión. Este parámetro es configurable: cada usuario puede ingresar la tasa que mejor refleja su perfil y sus alternativas reales”.

“En ese sentido, la herramienta no solo evalúa la capacidad de pago: también visibiliza cómo el valor que genera la ciudad (la revalorización del suelo, la mejora de infraestructura, el desarrollo del entorno) impacta directamente en el patrimonio de quien decide comprar. Capturar ese valor, o resignarlo, es parte clave del cálculo”, continúa.

¿Qué otra cualidad le brinda al usuario la Calculadora del CEEU para analizar la decisión?

“La Calculadora del CEEU también corrige sesgos frecuentes que llevan a decisiones patrimoniales equivocadas: la ilusión de la amortización negativa en créditos UVA, la subestimación de los costos de escrituración en CABA, o el impacto del interés compuesto en los ajustes de alquiler”, describe y cuenta que “permite someter cualquier escenario a situaciones de estrés macroeconómico:

• ¿Qué pasa con mi deuda si hay una devaluación fuerte?
• ¿Puedo sostener el alquiler si el Índice de Contratos de Locación me lleva el contrato al límite?

La palabra de Joaquín Tomé, el director del CEEU

«En Argentina, comprar o alquilar siempre fue una decisión cargada de intuición y cultura antes que de números. Con el regreso del crédito hipotecario y un mercado locativo desregulado, esa intuición ya no alcanza. Pero esta calculadora no es solo una herramienta financiera: es también un recordatorio de que la vivienda debe entenderse de forma integral. Es acceso a servicios, a infraestructura, a oportunidades. Y esa dimensión también tiene que entrar en el cálculo», desarrolló el Fundador y Director del Laboratorio de Ideas Sostenibles y Director del Centro de Estudios Económicos Urbanos (CEEU) de la Universidad Nacional de General San Martín (UNSAM), Joaquín Tomé.

¿A qué responde el lanzamiento de compraroalquilar.com.ar?

“El lanzamiento responde a un punto de inflexión en la economía argentina: el resurgimiento del crédito hipotecario UVA democratiza el acceso a la vivienda, pero introduce una volatilidad que exige mayor comprensión ciudadana. Al mismo tiempo, la desregulación del mercado locativo y la libertad contractual absoluta dificultan la toma de decisiones basadas en la mera intuición”.

Y añade que “la desinflación progresiva y la estabilización cambiaria, por su parte, otorgan previsibilidad suficiente para modelizar flujos de caja a mediano plazo. En ese contexto, y frente a un déficit habitacional que sigue siendo estructural en Argentina y en la región, la multiplicidad de instrumentos de inversión disponibles hace que la decisión de inmovilizar capital en un inmueble requiera innovación y modelización matemática. El acceso a la vivienda no empieza ni termina en el precio del metro cuadrado: depende de la capacidad de las familias de entender, proyectar y decidir con información real”.

¿Cómo funciona La Calculadora del CEEU?

“El usuario debe ingresar datos propios de su situación”, explica el comunicado y, al mismo tiempo, enumera algunos, tales como, por ejemplo:

• Valor total del inmueble.
• Alquiler actual.
• Condiciones de la hipoteca preaprobada (TNA, porcentaje financiado, plazo).
• Índice de ajuste del contrato de alquiler.
• Expectativas de rentabilidad.

Además, “la herramienta permite modificar parámetros avanzados como inflación, plusvalía, tasa de descuento, etc. y contempla el agregado de ingresos del grupo familiar para cumplir con requisitos bancarios”. Y “también admite la introducción de datos zonales, considerando las asimetrías de precios entre lo que podría ser CABA, Rosario o Córdoba; variable que modifica sustancialmente los resultados”.

Por último, cierra diciendo que “el resultado es un análisis de recupero que muestra cuándo el ahorro generado por dejar de alquilar compensa la inmovilización inicial del capital, junto con una proyección del patrimonio neto bajo distintos escenarios”.