Por Silvana Codina
Hay momentos en la vida de una ciudad en los que una decisión puntual puede producir efectos difíciles de dimensionar. A veces llega bajo la forma de una licitación, un expediente, una resolución o una concesión. Detrás de ese hecho aparentemente administrativo puede estar en juego una transformación mayor.
Rosario vuelve a encontrarse ante uno de esos momentos.
El Gobierno nacional decidió poner en marcha la licitación para concesionar durante cincuenta años las líneas Belgrano, San Martín y Urquiza, junto con sus vías y los inmuebles ferroviarios aledaños. En Rosario están comprendidos, entre otros, los predios de Central Córdoba, Sorrento y Nuevo Alberdi. La apertura de las ofertas está prevista para el 11 de noviembre de 2026.
La dimensión territorial ayuda a comprender lo que está en juego. Los tres predios alcanzan una superficie aproximada y equivalente a unas 32 manzanas de la ciudad.
Para un vecino puede resultar difícil imaginar cómo una licitación ferroviaria puede terminar modificando la fisonomía cotidiana de un sector de Rosario. Pero las ciudades cambian de esta manera. Primero aparecen decisiones administrativas, concesiones, normas, excepciones, autorizaciones y proyectos. Después llegan los nuevos edificios, los nuevos usos, los nuevos accesos y los nuevos recorridos. Cuando la transformación se hace visible, muchas de las decisiones que la hicieron posible y sus actores ya quedaron atrás.
Entonces puede aparecer una pregunta: ¿Cómo ocurrió esto?
La difusión conocimiento y participación en los instrumentos de planificación urbana tiene un valor que excede ampliamente su carácter técnico. Son parte del patrimonio de los ciudadanos, porque allí quedan expresadas decisiones que una ciudad va tomando sobre su territorio y sobre las posibilidades de preservación para el futuro.
Rosario tiene una trayectoria particularmente valiosa en ese sentido, que más que historia es un activo.
Durante varias décadas, distintas generaciones de arquitectos, técnicos y profesionales fueron estudiando la relación entre la ciudad, el puerto, el ferrocarril, las grandes infraestructuras y las reservas de suelo. Las miradas fueron cambiando, los instrumentos se fueron renovando y las prioridades también. Esa diversidad convivió con una continuidad: reconocer que determinadas piezas territoriales podían resultar estratégicas para la ciudad futura.
La Ordenanza 6735, sancionada el 11 de marzo de 1999, fue una expresión concreta de ese proceso. Su contenido importa hoy pues estableció de interés urbanístico las áreas operativas ferroviarias y fijó criterios para su mantenimiento o – en caso de desafectación- para su reconversión.
La fecha también importa
Era una Rosario que estaba produciendo una intensa transformación de sus espacios públicos y de su arquitectura y, al mismo tiempo, acumulaba conocimiento sobre su estructura territorial. La decisión de 1999 no apareció aislada, a las puertas de la gran crisis de 2001 se apoyaba en décadas de estudios, debates y planificación.
El tiempo, y el momento en que se efectúan las previsiones, también forman parte de las herramientas de una ciudad para construir lo común.
Una reserva territorial puede permanecer durante décadas sin que se concrete aquello para lo cual fue prevista. Su valor aparece cuando una nueva necesidad reclama espacio: una conexión, una infraestructura de movilidad, un equipamiento, un parque o una estructura metropolitana que en la actualidad aparece difusa.
Preservar una posibilidad también es una forma de construir ciudad.
Hoy, la nueva concesión introduce una condición diferente. Esos terrenos quedarán incluidos durante cincuenta años en un régimen de concesión vinculado con la infraestructura ferroviaria y los inmuebles comprendidos en ella. Y al mismo tiempo aparece otra dimensión, imposible de ignorar: la oportunidad inmobiliaria.
Son superficies extensas, ubicadas en sectores estratégicos de Rosario, capaces de despertar un fuerte interés del mercado. La posibilidad de nuevos desarrollos residenciales, comerciales y de servicios abre perspectivas económicas importantes y, con ellas, expectativas de valorización inmobiliaria que podrían modificar esas superficies y su entorno.
Una concesión de cincuenta años atraviesa varias generaciones. Durante ese período cambiarán las formas de movilidad, las necesidades habitacionales, las tecnologías, las relaciones metropolitanas y seguramente la propia estructura económica de la ciudad.
Nadie puede anticipar con precisión cómo será Rosario dentro de cincuenta años.
Por eso una reserva territorial tiene valor: permite que las generaciones futuras puedan decidir cuando llegue su momento.
Hay un episodio de la historia de Rosario de hace varias décadas que ayuda a comprender la capacidad de poner en juego decisiones cuando se apoyan sobre instrumentos generados en la idea de preservar lo común.
Durante años, la apertura de determinados sectores de la costa había permanecido trabada. Hasta que un hecho aparentemente menor —un cartel colocado en la zona de Oroño y la Avda de la Costa— hizo visible una expectativa que estaba instalada en la ciudad.
El cartel no construyó la avenida. Hizo algo más sencillo: puso delante de los decisores a una ciudad que estaba esperando una decisión. Hoy existe otra fecha concreta: el 11 de noviembre.
Hasta ahora hemos hablado de tierras ferroviarias, de planificación, de reservas territoriales y de decisiones construidas durante décadas. A partir de la adjudicación habrá además un nuevo actor o actores en esta historia: un concesionario privado, nacional o extranjero, con una concesión de cincuenta años sobre esa infraestructura y esos inmuebles.
El Estado Nacional seguirá siendo propietario, pero resignará durante ese período la explotación directa de esos activos dentro del esquema concesionado.
Ese cambio importa para Rosario. Porque entre los bienes comprendidos en la concesión hay una parte de su territorio sobre la que la ciudad construyó, durante décadas, ideas, reservas y posibilidades de futuro.
La Ordenanza de 1999 integra esa historia. Los estudios anteriores y posteriores expresan una misma construcción. Construcción de lo común, en conocimiento y decisiones normativas.
La pregunta adquiere entonces una dimensión muy concreta: ¿Cómo va a interactuar Rosario con ese nuevo actor?
La respuesta podrá darse dentro del marco urbanístico que la ciudad ya posee y de las decisiones que fue acumulando durante décadas.
Conocer esa historia permite comprender mejor el presente y aquello que está en juego. Treinta y dos manzanas de Rosario no son solamente una superficie ferroviaria incluida en una licitación. Son parte de la ciudad, de su historia y de las posibilidades de su futuro para compartir y construir lo común.
