El 27% de las personas con discapacidad –que cuentan con Certificado Único de Discapacidad (CUD)– reside en hogares con algún grado de hacinamiento y el 7,8% vive en condiciones de hacinamiento crítico, lo que implica a más de tres personas por ambiente. Es una de las conclusiones del informe publicado por la Fundación Tejido Urbano. El relevamiento indica, además, que el 6,9% vive en hogares sin servicios esenciales como agua, electricidad o gas. El trabajo también destaca que las únicas, aunque insuficientes, soluciones habitacionales para ese sector poblacional fueron y son ejecutadas desde el ámbito público.
En la Argentina hay 1.684.727 personas con CUD. Eso equivale al 3,69% de la población. La distribución geográfica es heterogénea. La provincia de Buenos Aires concentra 678.237 casos, el 40,3% del total nacional. La Ciudad Autónoma de Buenos Aires registra la mayor proporción en relación a su población: el 5,25%.
Del informe surge que el 26,5% de los hogares donde reside una persona con discapacidad declaró necesitar reformas o arreglos vinculados con su condición, pero solo el 50,2% logró concretarlos.
Las dificultades no se limitan al interior de las viviendas: el 33,7% de las personas con discapacidad reside sobre calles de tierra o mejoradas, una condición que puede complicar los desplazamientos y el acceso a servicios, transporte y espacios públicos.
Lo que dicen las leyes
Aunque las personas con discapacidad constituyen un grupo prioritario dentro de la política habitacional, el acceso a una vivienda adecuada no siempre se traduce en el cumplimiento de las normas vigentes.
La Ley 26.182 establece que los planes de vivienda financiados con fondos del Fondo Nacional de la Vivienda (FONAVI) deben reservar al menos el 5% de las unidades para personas con discapacidad o familias que tengan integrantes con discapacidad.
Esto significa que, de cada 100 viviendas construidas o adjudicadas mediante estos fondos, al menos cinco deben estar destinadas a ese grupo. Ese cupo busca garantizar el acceso a soluciones habitacionales y se complementa con la Ley 24.314, que establece criterios de accesibilidad para asegurar condiciones adecuadas de uso y movilidad tanto en las viviendas como en el entorno urbano.
Durante el primer semestre de 2026, el relevamiento registró un cumplimiento federal promedio del 5,5%.
Qué pasa en las provincias
A nivel provincial, la principal herramienta de acceso a la vivienda para personas con discapacidad se vincula con la aplicación de la Ley Nacional N° 26.182, que establece un cupo mínimo del 5% de las viviendas financiadas con recursos del Fonavi destinado a personas con discapacidad o familias que tengan entre sus integrantes a una persona con discapacidad.
Históricamente, este esquema se complementó con programas nacionales de mejoramiento y adecuación habitacional destinados a garantizar condiciones de accesibilidad en las viviendas existentes, cuya ejecución se realizaba a través de los institutos provinciales de vivienda.
El relevamiento realizado muestra que la mayoría de las jurisdicciones ha incorporado este criterio mediante la reserva del cupo correspondiente (que no significa cumplimiento) y la adaptación de los prototipos habitacionales a las necesidades de accesibilidad.
Algunas provincias han desarrollado estrategias complementarias. Río Negro, con el programa Construir Inclusión (2026), financiado íntegramente con recursos provinciales, que contempla un mínimo del 10% de las nuevas viviendas destinadas a personas con discapacidad y además prioriza a estas familias en la readjudicación de viviendas recuperadas. Mendoza superó de manera sostenida el cupo mínimo del 5%, con porcentajes de adjudicación que oscilaron entre el 6% y el 10% de sus soluciones habitacionales entre 2020 y 2023.
Otras experiencias avanzan hacia dispositivos habitacionales con apoyos. Neuquén, el Casatuya (2026), una vivienda comunitaria destinada a jóvenes con discapacidad mental que busca favorecer la vida independiente con acompañamiento interdisciplinario.
La provincia de Buenos Aires sostiene el programa Hogares, que brinda residencia, alimentación y atención especializada a personas con discapacidad que no cuentan con redes familiares de cuidado.
Santa Fe tiene iniciativas como Hogar Familia y Casa Asistida. Córdoba desarrolla el programa Córdoba Abre Puertas, financiado a través del Fondo de Inclusión Social para Personas con Discapacidad.
Qué pasó este año: Santa Fe bien posicionada
Tejido Urbano realizó el relevamiento de adjudicaciones de viviendas durante 2026. Sobre un total de 786 soluciones habitacionales relevadas en 10 provincias desde enero a junio, se identificaron al menos 43 viviendas destinadas a personas con discapacidad o familias con integrantes con discapacidad. Eso es una participación del 5,5%, ligeramente superior al piso mínimo del 5% establecido por la normativa nacional.
Sin embargo, el cumplimiento del cupo presenta diferencias significativas entre las experiencias analizadas. Algunas entregas superaron ampliamente el porcentaje establecido, como Pujato (Santa Fe), donde una de las cinco viviendas adjudicadas fue destinada a una persona con discapacidad (20%), Las Flores (Buenos Aires) con un 12,7%, Coronel Dorrego (Buenos Aires) con 12,5%, Suardi (Santa Fe) con 11,1% y Ceres (Santa Fe) y Hersilia (Santa Fe) con el 10%.
En contraste, otros desarrollos se ubican por debajo del umbral previsto por la ley o no registran adjudicaciones dentro del cupo. Entre ellos se encuentran Ullum (San Juan), Resistencia (Chaco) y Rosario de la Frontera (Salta). Si bien el cupo del 5% se encuentra incorporado como una herramienta extendida dentro de la política habitacional, su aplicación concreta depende de los criterios de implementación de cada jurisdicción y del seguimiento de los procesos de adjudicación además de la transparencia. Los casos que superan ampliamente el mínimo legal muestran que el cupo puede funcionar como un piso de garantía y no como un techo para la incorporación de personas con discapacidad en las políticas de vivienda.
El mercado no aparece, el sector civil y el público lo hacen
Hasta ahora, todo lo relevado muestra que la respuesta habitacional para personas con discapacidad en Argentina estuvo históricamente concentrada en tres dimensiones: la adaptación física de la vivienda, el cupo dentro de los planes públicos y los dispositivos de cuidado y apoyos financiados por el Estado o el sistema de salud.
En cambio, la producción privada de vivienda orientada específicamente a promover la vida independiente de personas con discapacidad es todavía incipiente y mejor abordada desde iniciativas de la sociedad civil.
En el ámbito del desarrollo inmobiliario privado, la incorporación de la discapacidad continúa centrada principalmente en los criterios de accesibilidad física establecidos por la normativa vigente.
La Ley N° 24.314 y la Convención sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad establecen la necesidad de eliminar barreras y garantizar entornos accesibles, entendiendo que el diseño universal no debe estar destinado únicamente a las personas con discapacidad, sino a toda la población a lo largo de las distintas etapas de la vida.
Sin embargo, la accesibilidad física constituye apenas un primer nivel de inclusión. El diseño de rampas, circulaciones adecuadas, baños accesibles, señalización, elementos táctiles o recursos de accesibilidad cognitiva permite que más personas puedan utilizar un espacio, pero no necesariamente genera modelos habitacionales pensados para promover la autonomía, la vida independiente y la construcción de redes comunitarias de apoyo.
Un ejemplo aislado
La oferta privada de viviendas específicamente orientadas a personas con discapacidad es todavía incipiente en Argentina. Una de las primeras experiencias identificadas es el proyecto «Believe: Viviendas Tuteladas«, impulsado por la desarrolladora Gardens en la ciudad de Mendoza.
El complejo propone entre 30 y 50 departamentos destinados a personas con discapacidad intelectual con distintos niveles de autonomía. Incorpora unidades adaptadas, espacios comunes, servicios de acompañamiento profesional y una localización estratégica cercana al transporte público y servicios urbanos.
La propuesta representa un cambio de paradigma respecto de los modelos tradicionales de atención, ya que no se plantea como una institución de cuidado ni como una extensión del hogar familiar, sino como una alternativa residencial que combina independencia, seguridad y apoyos ajustados a las necesidades de cada persona.
Es un campo todavía poco explorado en el mercado inmobiliario argentino: el desarrollo de soluciones habitacionales que integren arquitectura accesible, servicios de apoyo y vida en comunidad.
Otro más
«Lo de Tono» es una iniciativa impulsada por la organización Despuntado y el especialista en vida independiente Juan Ignacio Acosta. A diferencia de una residencia permanente, se plantea como una vivienda de transición donde jóvenes con discapacidad intelectual pueden entrenar las habilidades necesarias para desarrollar un proyecto de vida autónomo.
Los residentes aprenden tareas de la vida cotidiana como cocinar, organizar el hogar, administrar sus tiempos y desenvolverse fuera del ámbito familiar, contando con acompañamientos terapéuticos y profesionales ajustados a sus necesidades.
Estas experiencias recuperan un cambio de paradigma que atraviesa la Convención sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad: las personas con discapacidad no deben ser pensadas únicamente desde la lógica del cuidado o la dependencia, sino como sujetos con capacidad de decisión sobre su propio proyecto de vida, incluyendo la posibilidad de elegir dónde, cómo y con quién vivir.
La vivienda, entonces, deja de ser entendida exclusivamente como una unidad física para transformarse en una plataforma desde la cual construir autonomía, vínculos sociales y participación comunitaria.
