En qué zonas de Rosario se encareció el metro cuadrado y cómo evolucionó el precio de alquileres

A lo largo de este 2024 el valor en dólares de los departamentos en Rosario registró un repunte respecto al año pasado. Las zonas donde se notó con más fuerza este fenómeno fueron Fisherton, Centro y Abasto. Por su parte, los alquileres registraron una baja a precios constantes, imperceptible para los inquilinos ya que los ingresos sufrieron una caída más profunda aún.

Cabe destacar que el comportamiento de los alquileres también varió de acuerdo a la zona. De allí se desprende la particularidad de que los valores (siempre a precios constantes) en la zona centro tocaron mínimos desde el año 2018, mientras que en zona norte los precios verificaron un importante incremento respecto al año pasado. Las unidades de cuatro o más ambientes son las que presentaron los aumentos más importantes.

Los datos se desprenden de un informe elaborado por la Fundación Banco Municipal, con el objetivo de medir el comportamiento del mercado inmobiliario en un escenario de desaceleración de la inflación, menor nivel de actividad económica e ingresos, liberación en la elaboración de contratos de alquiler (DNU 70/2023), aumento en el costo de construcción y resurgimiento de los créditos hipotecarios.

Qué pasa con el valor de venta

De acuerdo al estudio, el precio para la venta en dólares corrientes por m2 de un departamento en Rosario permaneció estancado entre los años 2018 y 2020, registrando a partir de dicho momento una visible disminución hasta diciembre del año pasado.

En promedio, los departamentos alcanzaron a ofrecerse a US$1900 m2 en julio de 2019 y tocaron un piso de US$1500 m2 a fines de 2023, marcando un retroceso de 21% en dólares. Dado que la inflación en dólares durante este período fue de 20% punta a punta (medida por el IPC de Estados Unidos), el retroceso en dólares constantes -es decir, manteniendo su poder adquisitivo- fue en realidad mayor, del orden de 33%.

Desde principios de este año el valor del metro cuadrado aumentó mes a mes, ubicándose en agosto en US$1695 m2 ; lo que significa un incremento de 11,5% frente a diciembre de 2023. Al desagregar por tamaño del departamento se observa un comportamiento similar, aunque se destaca que la caída de los departamentos de mayor tamaño (4 ambientes o más) encontró un piso mucho antes que el resto.

Zona por zona

La mejora en el precio de venta de departamentos que se registra en la Ciudad presenta diferencias de acuerdo con el barrio en donde se ubica la propiedad. Los mayores incrementos se observan en Fisherton, seguido por los barrios Centro y Abasto, y en menor medida Puerto Norte, Remedios de Escalada y Alberdi.

Únicamente la zona de barrio Martin presenta un precio de venta por debajo del registrado en diciembre pasado. Aunque la foto de agosto de este año muestra un incremento en los precios de venta con respecto a diciembre pasado, cabe mencionar que en algunos barrios -como Alberdi y Puerto Norte- la disminución en los precios se prolongó hasta el primer trimestre del año y recién comenzaron a mostrar un aumento a partir de abril.

Qué pasa con los alquileres

Los datos sobre precio de oferta de alquileres de departamentos en la Ciudad a pesos constantes muestran una disminución notoria desde fines de 2023. Es importante aclarar que esta disminución del precio de los alquileres probablemente no se haya trasladado en una ganancia para todos los inquilinos, cuyos ingresos en este período se han contraído aún más que los alquileres y, por lo tanto, registraron un incremento en la participación de los mismos en su presupuesto.

Si bien ya registraban un descenso desde el segundo trimestre del año pasado, la disminución de los alquileres se acentúo a partir de diciembre, en parte, debido al DNU 70/2023 que desreguló el plazo mínimo de los contratos, el índice y periodicidad de ajuste de los alquileres, entre otras características de los contratos de alquiler. En el trimestre junio-agosto el precio de oferta para alquiler se ubicó entre los más bajos de los últimos seis años.

El comportamiento de los alquileres presenta diferencias según la zona de la Ciudad. En agosto, en la zona céntrica el alquiler que pedía el propietario de un departamento promedio se ubicó 25% por debajo de los valores registrados en diciembre de 2023 y está en línea con los valores mínimos en esta zona según los datos disponibles desde enero de 2018. En cambio, en zona norte los alquileres parecerían estar recuperándose ya que en agosto se ubicaron 25% por encima de diciembre pasado, aunque con oscilaciones en los meses anteriores.

Asimismo, los datos para la zona céntrica permiten observar el comportamiento de los precios de alquiler según el tamaño del departamento. Se destaca que la mayor disminución porcentual en los primeros ocho meses del año se registró en los de mayor tamaño (-22%), seguido de los departamentos de 2 y 3 ambientes (-14%), mientras que los monoambientes mostraron un leve aumento (+3%).

En resumen el análisis muestra, por una parte, que los precios de venta de departamentos en dólares se recuperan desde principio de año, aunque todavía mantienen una brecha notoria con respecto a los mejores precios registrados en los últimos seis años.

Por otra parte, los precios de alquileres presentan una reducción visible en términos reales desde comienzo de año. Aunque no hay datos certeros sobre cantidad de departamentos ofrecidos en alquiler, es de suponer que una parte de la disminución mencionada se explique por la reincorporación a la oferta de inmuebles que ante las marchas y contramarchas en el marco regulatorio los propietarios habían decidido dejar de alquilarlos.