El Concejo Municipal aprobó ayer el llamado Régimen Diferencial para Proyectos Edilicios Especiales, un conjunto de reglas que de aquí en adelante se aplicará para aceptar excepciones a las normas urbanísticas vigentes. En concreto, se permitirá la construcción de torres de hasta 66 metros de altura en el frente costero y de 54 en el área central de la ciudad, siempre que se alcen sobre terrenos de 1.000 a 5.000 metros cuadrados y respeten un importante espacio de separación con los linderos. Es decir que, si se cumplen éste y otros requisitos, los privados podrán construir por encima de los 23 metros que estableció como tope general el Código Urbano 2008. Para llevar adelante estos proyectos, las constructoras deberán aportar una compensación a la Municipalidad del 15 por ciento de la plusvalía generada por la mayor altura.
Las ordenanzas aprobadas en 2008 –Reordenamiento Urbanístico del Área Central y Reordenamiento Urbanístico del Primer Anillo Perimetral– determinaron que allí los edificios no podían superar los 7 pisos de altura: es decir, unos 23 metros. Sin embargo, previeron la posibilidad de suscribir “convenios” para apilar más ladrillos en terrenos de 1.000 a 5.000 metros cuadrados.
Según venían expresando varios actores vinculados con el sector, las ordenanzas de 2008 no dejaban claro qué características debían tener las construcciones que se desarrollaran en esos grandes terrenos. Y esa cuestión es la que se reguló ayer.
La Intendencia había girado al Palacio Vasallo el pedido respectivo hace más de seis meses. En los considerandos mencionaba que a partir de la aplicación de la normativa 2008 “se presentaron numerosos casos particulares que, analizados por las oficinas técnicas competentes, podrían tratarse con un mecanismo diferencial”.
La flamante norma establece que se regularán los “desarrollos inmobiliarios diferenciales” en parcelas ubicadas en el área central, avenida Pellegrini y el entorno de las áreas de protección histórica. Y legisla sobre los proyectos unitarios que se desarrollen en terrenos de entre mil y cinco mil metros cuadrados.
En el área central del primer anillo se podrá edificar hasta una altura de 54 metros. Y en el frente costero hasta 66 metros. Pero otro eje de la normativa son los espacios laterales: a esas edificaciones se les exige una distancia mínima a “deslinde parcelario” de seis metros.
Sobre esto último, la secretaria de Planeamiento municipal, Mirta Levin, explicó a este diario que se permitirán torres de mayor altura a la vigente siempre y cuando exista un importante espacio de separación con predios linderos. Y ello –dijo– porque se busca fomentar la unificación de lotes que redunden en mejores construcciones y en superficies libres más amplias.
Levin argumentó que la nueva disposición vuelve a promover la construcción de edificios que alguna vez fueron modelo y que se desarrollaron hasta la década del 60. Y como ejemplo mencionó la torre de Unione e Benevolenza, en San Juan y Maipú. “Se logra un arquitectura de mayor porte, mejor diseño, con torres despegadas de medianeras, abiertas a los cuatro frentes, mejor ventiladas y luminosas”, sostuvo.
La compensación
Los convenios edilicios diferenciales aprobados en 2008 habían sido impuestos por el bloque socialista, que entonces era mayoría absoluta. Luego de distintos cuestionamientos opositores en torno de las compensaciones económicas que los desarrolladores beneficiados con cada excepción (por el mayor aprovechamiento en altura) debían abonar al municipio, y al cabo de medio año de discusiones en comisión, se decidió modificar la base de ese cálculo.
Así, ahora los emprendedores deberán aportar a las arcas del Ejecutivo un 15 por ciento de la plusvalía generada con cada convenio especial. Ediles consultados estimaron que para edificios de la costa central cada resarcimiento rondará los dos millones de pesos. De ese monto, un 5 por ciento irá al Fondo de Preservación Urbanística, otro tanto al de Obras Públicas y el 5 restante al Programa Municipal de Viviendas para Familias de Ingresos Medios, puesto en marcha recientemente.
Los que están a la espera
La aprobación de la nueva normativa permitirá concretar una decena de proyectos de gran envergadura que estaban a la espera de esta sanción. Uno de los autores de la iniciativa, el socialista Edgardo Falcón, mencionó los más importantes: “La Torre Cardón que se proyecta en Italia y Wheelwright y el edificio Las Palmas, de Wheelwright y España”. Levin agregó el predio donde hasta hace poco funcionó el restaurante Rich. Y a ellos se agregan emprendimientos sobre avenida Cándido Carballo a la altura de Gorriti, frente a Ciudad Ribera.
