Por Silvana Codina (x)
Una vivienda no es solamente una unidad inmobiliaria. Es el soporte físico de una vida y, al mismo tiempo, una de las piezas a partir de las cuales se construye una ciudad.
En ella se duerme, se crece, se cuida, se trabaja, se recibe a otros, se construye intimidad y se desarrolla una parte esencial de la vida cotidiana. Pero la vivienda tampoco termina en sus paredes: su localización determina tiempos de desplazamiento, acceso a servicios, relación con el espacio público, proximidad a las redes familiares y sociales y posibilidades de participar de la vida urbana.
Por eso el acceso a la vivienda ha sido siempre mucho más que una cuestión económica.
El debate que vuelve a instalarse en Rosario a partir de los reclamos de quienes participan de los planes de vivienda de Bauen-Pilay permite observar esa cuestión desde una perspectiva que excede el vínculo entre una empresa y sus clientes. Los incumplimientos denunciados, las demoras, las dificultades vinculadas con las adjudicaciones y la entrega de las viviendas, y la necesidad de que las instituciones públicas comiencen a registrar a quienes se consideran afectados, muestran una situación que merece ser mirada también desde la política urbana en tanto el futuro que tenemos por delante a partir de estas perspectivas.
No se trata de desconocer las responsabilidades contractuales que correspondan ni de sustituir el papel de la Justicia. Se trata de reconocer que, cuando la vivienda compromete durante años el proyecto de vida de las personas, el problema deja de estar contenido en el ámbito de lo privado.
La cuestión pasa a ser pública.
Una vivienda es también una forma de habitar
Desde sus orígenes, las sociedades han buscado respuestas diferentes a una necesidad común: disponer de un lugar donde vivir.
Las culturas, los territorios y los climas produjeron soluciones diversas. La organización de los asentamientos, las tipologías de vivienda, los materiales, las formas de agrupación, los espacios comunitarios y la relación con el entorno fueron construyendo distintas maneras de habitar.
La vivienda proporcionaba protección, pero también pertenencia.
Era el ámbito desde el cual cada individuo y cada familia construían una relación con su comunidad, su barrio y su territorio.
En las últimas décadas, sin embargo, esa diversidad se ha visto sometida a una fuerte tendencia a la uniformización. La globalización de las formas de construir, la expansión de determinadas tecnologías y la generalización de modelos residenciales concebidos para una familia tipo han contribuido a reducir la complejidad de una cuestión que es, en realidad, profundamente diversa.
La vivienda se ha ido convirtiendo progresivamente en un producto.
Y, en paralelo, una parte creciente del mercado inmobiliario ha comenzado a tratarla también como un activo de inversión.
No son cuestiones equivalentes.
Una cosa es construir viviendas para satisfacer una necesidad social; otra es que la vivienda se incorpore a una lógica de valorización patrimonial en la que el valor de cambio termina imponiéndose sobre su valor de uso.
Cuando esto ocurre de manera extendida, la ciudad comienza a transformarse.
Veinte años cambian una ciudad
Hay un aspecto particularmente importante en el caso que hoy se discute en Rosario.
Un sistema destinado a facilitar el acceso a una vivienda puede comenzar en un determinado contexto económico y atravesar, durante su desarrollo, una transformación radical de las condiciones en las que viven sus destinatarios.
En veinte años pueden cambiar profundamente los salarios, el precio del suelo, el costo de construcción, el acceso al crédito, las estructuras familiares, las necesidades habitacionales, las tecnologías, las exigencias ambientales y el propio mercado inmobiliario.
También cambia la ciudad.
Sin embargo, los sistemas contractuales y administrativos no siempre registran esas transformaciones con la misma velocidad.
Ese desfasaje merece ser discutido.
Porque el derecho a la vivienda no puede quedar reducido a la existencia formal de un contrato. También importa que ese contrato pueda cumplir efectivamente, en las condiciones históricas en que se desarrolla, la función social que justificó su existencia.
La pregunta entonces no es solamente si una obligación contractual fue cumplida o incumplida.
También es qué ocurre con el derecho al hábitat cuando las condiciones de acceso a la vivienda se modifican radicalmente mientras los mecanismos institucionales permanecen prácticamente iguales.
La distancia entre los ingresos y la vivienda
La dificultad actual no consiste únicamente en que las viviendas sean caras.
El problema es la distancia creciente entre el precio que el mercado asigna a una vivienda y la capacidad económica de quienes necesitan habitarla. Podemos tomar el caso Bauen Pilay como ejemplo palmario de un desfasaje en perjuicio de quienes viven de un ingreso y no tienen recursos para adquirir una vivienda que no sea mediante este tipo de sistemas.
Cuando esa distancia se amplía, comprar se vuelve inaccesible para una parte de la población. Alquiler y propiedad comienzan a exigir una proporción cada vez mayor de los ingresos. Las familias retrasan su emancipación, modifican sus proyectos, se desplazan hacia áreas más alejadas o abandonan la posibilidad de permanecer en determinados sectores de la ciudad.
La consecuencia termina siendo urbana.
La población no se distribuye solamente de acuerdo con sus preferencias. También lo hace de acuerdo con aquello que puede pagar.
Y cuando esa capacidad económica determina cada vez más quién puede vivir en cada lugar, la ciudad comienza a perder una de sus cualidades fundamentales: la mezcla social.
Rosario, a partir de su cultura, de su deporte conoce bien el valor de esa mezcla. Los resultados no son inmediatos, son producto de decisiones que llevan años.
Durante buena parte de su historia, vivir entre los boulevares no significaba necesariamente participar de una estrategia de inversión inmobiliaria. Quienes construyeron allí sus viviendas y sus vidas no estaban pensando el suelo urbano como un activo financiero. Estaban viviendo la ciudad.
Familias, profesionales, comerciantes, trabajadores, estudiantes y distintas generaciones compartieron esos barrios, con todas las desigualdades que una sociedad siempre contiene, pero también con una proximidad que produjo relaciones, servicios, comercio, instituciones y vida urbana.
Esa convivencia fue construyendo Rosario.
Hoy el aumento sostenido del valor de determinadas localizaciones introduce un riesgo que otras ciudades ya conocen: la gentrificación.
No se trata solamente de que aumente el precio de una propiedad. El problema aparece cuando el incremento del valor del suelo termina haciendo imposible la permanencia de quienes históricamente habitaron un lugar.
Una advertencia que llega desde Madrid
Un caso reciente ocurrido en Madrid permite comprender la dimensión humana que puede adquirir este proceso.
El desalojo de Maricarmen Abascal, una mujer de 87 años que había vivido durante décadas en la misma vivienda, se convirtió en un símbolo del conflicto entre el derecho a permanecer y las dinámicas de valorización de la vivienda.
La dimensión pública del caso fue recogida por EL PAÍS en “El símbolo de un derecho roto”:
No se trata de trasladar mecánicamente la situación de Madrid a Rosario. Las ciudades tienen historias, legislaciones y mercados diferentes.
Pero sí conviene escuchar la advertencia.
Cuando la vivienda se transforma en un activo cuyo valor está determinado cada vez más por las expectativas de rentabilidad y valorización del suelo, quienes viven en ella pueden terminar enfrentando una paradoja: el lugar que durante décadas fue su hogar puede convertirse en un lugar al que ya no pueden acceder o en el que ya no pueden permanecer.
Ese riesgo debería formar parte de cualquier discusión seria sobre el futuro urbano de Rosario.
La ciudad no es la suma de negocios privados
Aquí aparece la cuestión central.
Que una operación inmobiliaria sea privada no significa que sus consecuencias sean privadas.
Un edificio modifica la calle. Su fachada transforma el paisaje urbano. Su planta baja puede favorecer o debilitar la vida del barrio. Su localización determina relaciones de movilidad y accesibilidad. La concentración de determinadas viviendas puede alterar la composición social de un sector de la ciudad.
Toda arquitectura acaba formando parte de la ciudad.
Y toda vivienda, por lo tanto, tiene una dimensión pública.
Esto no significa negar el papel del sector privado. El desarrollo inmobiliario forma parte de la construcción de las ciudades y puede aportar inversión, innovación y capacidad de producción.
Pero el desarrollo privado no puede quedar desligado de las responsabilidades urbanas que produce.
La pregunta no es si debe existir mercado inmobiliario.
La pregunta es qué límites, qué regulaciones y qué políticas públicas necesita una ciudad para que el funcionamiento del mercado no termine vulnerando las condiciones que hacen posible una ciudad diversa, habitable y socialmente integrada.
Cuando el Estado no interviene, también está eligiendo
El Estado no puede limitarse a intervenir cuando el conflicto ya se produjo.
Debe ser capaz de anticipar.
Debe conocer cómo evolucionan el precio del suelo, los ingresos, los alquileres, las formas de ocupación del territorio y las necesidades habitacionales. Debe reconocer los procesos de concentración, desplazamiento y segregación antes de que sus consecuencias sean irreversibles.
Porque no intervenir también produce efectos.
Cuando el Estado deja que la organización del hábitat quede determinada exclusivamente por la capacidad de pago, está permitiendo que el mercado defina progresivamente quién puede vivir dónde.
Eso no es ausencia de política urbana.
Es una determinada política urbana.
Y por eso el caso Bauen-Pilay merece una discusión mucho más amplia y que contenga a modo de ejemplificador modelo de construcción de lo común la búsqueda de soluciones individuales ágiles y operativas para quienes hoy reclaman.
La pregunta pública debería ser qué instrumentos necesitamos para que algo semejante se repare y no vuelva a suceder.
Qué mecanismos de control deben acompañar los sistemas de acceso a la vivienda que se prolongan durante décadas.
Qué obligaciones deben existir para quienes desarrollan vivienda destinada a sectores que confían sus ahorros y sus proyectos de vida a esos sistemas.
Qué información debe estar disponible para quienes participan.
Qué capacidad de seguimiento debe tener el Estado.
Y cómo se actualizan las políticas habitacionales cuando cambia profundamente el contexto económico y social.
Repensar el hábitat
La vivienda de nuestro tiempo necesita, además, ser pensada de otra manera.
No alcanza con producir unidades habitacionales.
Necesitamos viviendas capaces de responder a diferentes formas de vida, que puedan adaptarse a las transformaciones de las familias y que incorporen las condiciones ambientales del lugar donde se construyen.
Durante décadas se extendió un modelo basado en soluciones constructivas y climáticas relativamente uniformes: hormigón, vidrio, sistemas activos de calefacción y refrigeración y una concepción de confort que tendía a independizar el interior de las condiciones exteriores.
Hoy sabemos que ese modelo tiene límites ambientales, económicos y sociales.
La vivienda debe recuperar una relación inteligente con el clima, el territorio y los recursos disponibles. La tecnología puede aportar soluciones sofisticadas, pero también debemos recuperar el valor de las estrategias pasivas, la orientación, la ventilación, la protección solar, la durabilidad y la capacidad de adaptación.
Y hay una cuestión todavía más elemental.
La vivienda debe permitir habitar.
No deberíamos aceptar como horizonte la producción de depósitos para personas.
El objetivo es crear espacios donde pueda desarrollarse el arte de habitar: construir intimidad, vínculos, pertenencia y comunidad.
Una responsabilidad que incluye a todos
Desde la perspectiva de la arquitectura y el urbanismo, esto obliga a recuperar una idea que parece elemental pero que necesita ser reafirmada: la calidad del hábitat es un derecho colectivo.
Una vivienda bien proyectada puede mejorar la vida familiar. Un edificio bien implantado puede mejorar una calle. Un barrio con diversidad de viviendas y equipamientos puede favorecer la integración social.
Por eso la discusión sobre vivienda no debería quedar encerrada entre desarrolladores, compradores y abogados.
Debe involucrar a la administración pública, a los profesionales, a las universidades, a las organizaciones sociales, a los colegios profesionales, a los desarrolladores y, fundamentalmente, a la ciudadanía.
Desde Fundación En Obras se ha trabajado siempre sobre la relación entre arquitectura, territorio, instituciones y sociedad. Esa mirada lleva necesariamente a entender que el hábitat no puede reducirse a la producción de objetos inmobiliarios.
Construir ciudad significa construir condiciones para la vida.
Y esas condiciones no pueden quedar enteramente subordinadas a la rentabilidad de las operaciones que las producen.
¿Qué ciudad queremos preservar?
Rosario tiene una cualidad que merece ser defendida: su capacidad histórica de ser una ciudad diversa, próxima y compartida.
Preservarla no significa congelarla.
Significa permitir que pueda transformarse sin perder aquello que le da sentido.
La mezcla social es parte de ese patrimonio urbano. También lo son la proximidad, la vida de los barrios, la relación entre vivienda y espacio público, la presencia de equipamientos, la posibilidad de caminar, encontrarse y construir relaciones de vecindad.
Por eso la vivienda debe ocupar un lugar central en la discusión sobre el futuro de Rosario.
El caso Bauen-Pilay puede y debe encontrar respuestas concretas para quienes están afectados. Pero sería insuficiente que la discusión terminara allí.
Lo que este caso pone delante de nosotros es una pregunta mayor: qué sucede cuando un sistema pensado para resolver una necesidad habitacional atraviesa dos décadas de transformaciones económicas y urbanas que el propio sistema no logra registrar.
Y todavía hay otra pregunta, más profunda:
¿qué sucede cuando una sociedad deja de considerar la vivienda como una condición para habitar la ciudad y comienza a tratarla principalmente como un activo cuyo valor se determina en el mercado?
Las respuestas a esas preguntas no corresponden solamente a quienes hoy tienen un conflicto contractual.
Corresponden a la ciudad.
Porque el acceso a la vivienda determina quién puede permanecer, quién debe desplazarse, dónde pueden crecer las nuevas generaciones y qué composición social tendrán nuestros barrios.
Y porque una ciudad que pierde la posibilidad de albergar a quienes la construyen cotidianamente comienza, de algún modo, a dejar de pertenecernos.
El problema de la vivienda no es entonces un episodio aislado ni una dificultad pasajera.
Es una señal de que el modelo con el que venimos produciendo ciudad necesita ser revisado.
No para negar al mercado, sino para recordar que el mercado no puede ser quien defina por sí solo las condiciones de acceso al hábitat.
No para sustituir la iniciativa privada, sino para exigir que toda iniciativa que transforma la ciudad asuma las responsabilidades públicas que inevitablemente produce.
Y no para preservar una ciudad inmóvil, sino para garantizar que Rosario pueda seguir siendo una ciudad donde diferentes personas y generaciones tengan derecho a vivir, permanecer y construir su propia forma de habitar.
Porque la vivienda es privada en su interior.
Pero el derecho a habitar la ciudad es colectivo.
(x) Presidenta Fundación En Obras
