Preocupación inquilinos: cuáles son los cambios en la legislación sobre alquileres

Los inquilinos de toda la Argentina siguen con atención un proyecto nacional que busca modificar los procedimientos por falta de pago y restitución de inmuebles. La iniciativa se denomina Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada y fue enviada por el Poder Ejecutivo al Senado durante marzo de 2026.

El texto obtuvo dictamen de mayoría con modificaciones en comisiones, pero al 8 de julio todavía no había sido sancionado. Por lo tanto, no cambió automáticamente los contratos vigentes ni habilitó desalojos inmediatos.

La preocupación surge porque la propuesta reduce plazos, simplifica determinados procesos judiciales y concede nuevas herramientas a los propietarios.

El cambio más discutido: de diez días a tres

Actualmente, antes de iniciar un desalojo por falta de pago, el propietario debe intimar al inquilino y otorgarle un plazo mínimo de diez días para cancelar la deuda. El proyecto propone reducir esa espera a tres días corridos. Si el pago no se regulariza, el locador podría avanzar con la acción judicial.

Las organizaciones de inquilinos advierten que ese período puede resultar insuficiente ante demoras salariales, errores bancarios o situaciones económicas imprevistas. Quienes defienden la reforma sostienen que un proceso más rápido daría previsibilidad a los propietarios y estimularía la oferta.

Cómo serían los desalojos si la propuesta se aprueba

Entre los cambios debatidos se encuentran:

• Aplicar el juicio sumarísimo a los procesos de desalojo.
• Incorporar plazos judiciales más breves.
• Reconocer domicilios electrónicos para notificaciones.
• Limitar la producción de algunas pruebas.
• Permitir una desocupación anticipada bajo determinadas garantías.
• Habilitar lanzamientos con fuerza pública y en días inhábiles en ciertos casos.
• Estas medidas figuran en el proyecto y en los textos discutidos durante el tratamiento parlamentario. Su redacción definitiva puede cambiar antes de una eventual sanción.

Qué reglas siguen vigentes hoy

Mientras el Congreso no apruebe una nueva ley, continúan aplicándose las normas actuales. Entre ellas:

• Las partes pueden acordar la duración del contrato.
• Si no establecen un plazo para vivienda permanente, se presume uno de dos años.
• El alquiler puede pactarse en pesos o moneda extranjera.
• Las actualizaciones pueden utilizar el índice acordado en el contrato.
• El inquilino debe pagar las expensas ordinarias, pero no las extraordinarias.
• El propietario conserva la obligación de realizar las reparaciones necesarias.
• La intimación previa por falta de pago mantiene un mínimo de diez días.
• Ninguna publicación en redes puede reemplazar lo firmado ni modificar por sí sola esos derechos y obligaciones.

Por qué la discusión alcanza a todo el país

El proyecto modifica reglas del Código Civil y Comercial y plantea un esquema nacional para acelerar la restitución de inmuebles. Sin embargo, los procedimientos judiciales también dependen de las normas de cada jurisdicción.

Esto significa que el impacto práctico podría variar entre provincias, aun cuando el Congreso aprobara el texto.

Los tribunales, los plazos procesales locales y la implementación de las notificaciones electrónicas serán determinantes para conocer el alcance real de la reforma.

Qué conviene hacer ante una deuda o intimación

Un inquilino que tenga dificultades para pagar debería guardar comprobantes, comunicar la situación por un medio verificable y evitar acuerdos exclusivamente verbales.

También conviene revisar:

• La fecha exacta de vencimiento.
• El domicilio fijado para notificaciones.
• El mecanismo de actualización.
• Los recibos de alquiler y expensas.
• Las cláusulas sobre rescisión.
• Los datos del propietario o la inmobiliaria.

Ante una carta documento o demanda judicial, es recomendable consultar rápidamente con un abogado, una defensoría pública o una organización especializada.