Los vecinos de la zona del Monumento a la Bandera insistieron con su rechazo a un permiso de exención edilicia de esa área protegida para habilitar la construcción de un edificio de 35 metros de altura cuando la norma permite allí a lo sumo 14.50 metros. Luego, protestaron contra el intento del oficialismo local de modificar la normativa, con el objetivo de legalizar edificios más altos sin recurrir a licencias especiales. Finalmente, ante la falta de consenso, el bloque Unidos retiró del sumario de temas prioritarios de la comisión de Planeamiento el proyecto de flexibilización urbanística en la denominada Área de Protección Histórica Parque Nacional a la Bandera.
El conflicto se desató frente al proyecto de levantar un edificio de 11 pisos en el predio de la casona ubicada en avenida Belgrano 548. Los cinco hermanos que heredaron el inmueble, de apellido Agüero, habían expresado la voluntad de vender el inmueble para un desarrollo inmobiliario ante la imposibilidad económica, dijeron, de mantenerlo.
El proyecto edilicio, obra de los arquitectos Andrés Lufft y Marcela Lovera, es una construcción de 11 pisos. Unos 35 metros de altura que excede una normativa vigente que, ahora, parece que no se modificará.
Primero, desde el Ejecutivo municipal presentaron en el Concejo una nueva excepción al código para habilitar la iniciativa. Pero, dada la resistencia de los vecinos, del Colegio de Arquitectos de Rosario y también de otras bancadas, el oficialismo optó en mayo por otro camino. En vez de insistir con la excepción, propuso directamente un cambio de las normas urbanísticas en el Área Protegida.
La Asociación Vecinal Monumento volvió a encabezar el rechazo. Esquivó la discusión centrada en el interés de los propietarios de la casona y enfocó las críticas en el modelo de ciudad deseable, la preservación patrimonial y del paisaje, sobre todo la vista al río.
No fue una voz solitaria. Se sumaron instancias que trascienden a Rosario. Entre ellas, Icomos Argentina (vinculada, en materia patrimonial, a Unesco), la Comisión Nacional de Monumentos, Lugares y Bienes Históricos y la Federación Argentina de Entidades de Arquitectos, entre otras.
Hasta la Defensoría del Pueblo de Santa Fe intervino. Le reclamó al municipio información sobre los estudios técnicos y las instancias de participación ciudadana con las que respaldaba el cambio de la normativa.
Cambios y excepciones
Si bien la declaración de la zona del Monumento (Rioja, Buenos Aires y avenida Belgrano) como Área de Protección Histórica fue establecida por una ordenanza de 1960, acumula modificaciones. En 2011 se construyó el catalogo de edificios patrimoniales y, junto al mismo, quedó establecida una altura máxima de 13,5 metros que, 11 años después, se aumentó a 14,5 metros.
En octubre de 2025, la aprobación de la ordenanza 10838 atendió demandas y flexibilizó las prohibiciones de intervención edilicia. Brindó herramientas económicas para que los propietarios puedan conservar los inmuebles de valor patrimonial, ya que no los pueden vender para demoler. Y también modificó el catálogo: a 170 inmuebles los declaró «intocables». A otros, miles, les asignó un grado de protección 2, lo que implica la posibilidad de realizar modificaciones con ciertos recaudos.
Esa norma, a la vez y eso es eje del actual debate, introdujo la herramienta bautizada «La Ciudad detrás de la Ciudad». Por la misma, se permite la construcción de edificios en casas dentro del Área de Protección Histórica. Pero, y acá la cuestión, conservando la fachada original y con límites de altura. Junto a esa alternativa se creó el Derecho de Edificación Transferible, que permite a propietarios de edificios patrimoniales protegidos vender su capacidad constructiva no utilizada a desarrolladores para que los implementen en otra zona.
