Una asociación civil internacional terció en el debate y presentó en el Concejo un documento técnico sobre la iniciativa de Belgrano al 500 que se apoya en una nueva excepción a los límites de altura. Los vecinos exigen una seguridad jurídica para todos y el oficialismo defiende su iniciativa. La aprobación para el desarrollo inmobiliario está en stand by
Un clásico rosarino: las excepciones al código urbano ante proyectos inmobiliarios que reclaman exceder alturas permitidas en zonas de la ciudad que, incluso, están catalogadas como áreas de protección histórica. El caso más reciente es el de la casona de Belgrano 548, a metros del Monumento a la Bandera, donde se proyecta un edificio de 35 metros cuando la normativa habilita hasta 14,5. El Ejecutivo municipal envió al Concejo el pedido de exceptuar el límite establecido por la ordenanza 10838/25 para la construcción y estalló la polémica, que suma voces a favor y en contra de la iniciativa. Es el caso de llka Luetich, presidenta de la Vecinal Monumento a la Bandera, quien alertó: «Si se permite la excepción en este lugar, qué pasaría en el resto de la ciudad». Una pregunta pertinente sobre el sentido de las normativas. La polémica, incluso, ya tiene alcances internacionales.
En lo que va de este año, en la ciudad se otorgaron 357 permisos de edificación y se remitieron al Concejo 11 pedidos de excepción a la normativa edilicia. En 2025, hubo 652 permisos y 25 pedidos de excepción. Es alrededor de un 3% del total.
En la zona del Monumento quedan apenas dos casas en su estado original, una de las cuales es la de Belgrano al 500. El proyecto de la discordia garantiza la preservación de la fachada de la casona a cambio de habilitar la construcción horizontal detrás de la misma.
La controversia ya atravesó los límites de la ciudad. Al Concejo ingresó este lunes una nota de Icomos Argentina, asociación civil que tributa al Consejo Internacional de Monumentos y Sitios, a su vez asesor de la Unesco. Lo confirmó la presidenta de la comisión de Planeamiento y Urbanismo, María Fernanda Gigliani. El texto, un aporte técnico, enfatiza que el área en cuestión tiene una «alta significación histórica, simbólica, urbana y paisajística» no solo para Rosario, sino para la región.
Tras citar gran cantidad de normativas locales, nacionales e internacionales, el documento resalta que «las decisiones sobre transformación urbana deben contemplar no sólo variables económicas o constructivas, sino también los efectos que tales intervenciones pueden producir sobre la memoria, la percepción del paisaje, las prácticas comunitarias y la continuidad de los valores que sostienen la identidad del lugar».
Icomos, entonces, le acercó al Concejo una serie de recomendaciones:
ICOMOS.arg – Intervención en área protegida del Monumento a la Bandera by Claudio de Moya
El expediente de la discordia por la cual el Ejecutivo le pide al Concejo habilitar la excepción a la ordenanza 10838/25 es el 32080/2025. El argumento: que los propietarios no pueden mantener la vivienda por razones económicas y que el edificio detrás de la fachada no contradice el concepto de «protección parcial» admitido por la normativa.
El pedido había sido enviado por el municipio antes incluso de la aprobación de la regulación más reciente, que fue a finales de octubre del año pasado. El Palacio de los Leones lo volvió a enviar un mes después. Su tratamiento, este año, dividió aguas y sumó actores con opiniones encontradas. Ahora, este lunes, quedó en stand by.
El Colegio de Arquitectura y Urbanismo, Distrito 2 Rosario, fue uno de los actores que más enfáticamente se opuso: «Las ordenanzas recientemente aprobadas estuvieron argumentadas con el objetivo principal de ordenar los criterios urbanísticos y patrimoniales, precisamente para evitar la proliferación de excepciones que, con el tiempo, terminan desvirtuando la normativa vigente», resumieron desde la entidad profesional.
Uno de los dueños de la propiedad, Luciano Agüero, también expuso en el Concejo el dilema que, afirmó, atraviesan con la casona y las razones de su apoyo al proyecto inmobiliario del edificio de 35 metros de altura. Recordó que no pueden disponer libremente del inmueble debido a las normativas de protección.
Argumentó que él y sus cuatro hermanos no tienen espalda económica para revertir el deterioro de la vivienda y que se les cerraron las opciones. Repasó el derrotero con el inmueble. Hace 15 años, dijo, decidieron ponerlo a la venta porque su madre ya no podía vivir allí. Pero, siguió, los potenciales compradores se echaron atrás ante la imposibilidad de realizar emprendimientos inmobiliarios rentables a causa de las restricciones vigentes de conservación.
En la enumeración, Agüero señaló que consiguieron alquilar la casona dos veces, pero que ahora las inmobiliarias ni siquiera pueden tasar la propiedad debido a que no se puede intervenir su estructura.
Luetich, presidenta de la Vecinal Monumento a la Bandera que abarca la zona delimitada por avenida Pellegrini, calle San Martín y el río, expuso los ejes de la oposición de los vecinos al proyecto.
Señaló, en cuanto a la insustentabilidad de la iniciativa inmobiliaria, que la zona adolece de servicios públicos acordes con la demanda que generan construcciones como la del edificio de 11 pisos en Belgrano al 800. Recordó que mantuvieron reuniones con responsables de Aguas Santafesinas (Assa).
Admitieron que las cañerías en el casco céntrico tienen una antigüedad de 120 años, con caños de secciones muy reducidas por las incrustaciones y que, si bien hay un plan para renovarlas y un esquema de financiamiento para eso, hoy la red no puede atender un incremento del consumo. Lo mismo, dijo, reconocieron en torno al suministro eléctrico desde la EPE.
En ese sentido, cuestionó un cambio normativo por el que la factibilidad de servicios no se exige a los constructores como requisito del permiso de obra sino en el final de obra. Un hecho consumado. Y así, recordó, muchos adquirientes de departamentos en edificios, por ejemplo, no pueden escriturarlos tras haber pagado por ellos.
Sin embargo, la referenta de los vecinos hizo hincapié en el perjuicio para quienes compraron una propiedad en la zona atraídos por sus características, como baja altura, visibilidad, aire y luz solar. Y que pagaron por esa calidad de vida anhelada. Si aprueban la excepción de altura, afirmó, los afectan. La seguridad jurídica, recalcó, no debe ser sólo para las grandes constructoras, sino para los rosarinos que eligieron una radicación e invirtieron dinero confiando en el respaldo de una normativa que luego se soslaya.
Luetich también señaló el riesgo de un efecto avalancha que eche por tierra con la fisonomía del lugar. Si conceden una excepción, otros propietarios o agentes inmobiliarios quedan habilitados para reclamar medidas similares, enfatizó.
La presidenta de la vecinal añadió que la normativa vigente permite salidas que no comprometan el patrimonio y atiendan los problemas esgrimidos por los propietarios del inmueble de la discordia. Como la llamada «expropiación inversa», por el que pueden reclamar a la Municipalidad que les compre la propiedad ante la presunta imposibilidad de mantenerla. O la venta a desarrolladores de la capacidad constructiva, además de facilidades fiscales para mantenerla contempladas en una ordenaza.
Si bien la declaración de la zona del Monumento (Rioja, Buenos Aires y avenida Belgrano) como Área de Protección Histórica fue establecida por una ordenanza de 1960, acumula modificaciones. En 2011 se construyó el catalogo de edificios patrimoniales y, junto al mismo, quedó establecida una altura máxima de 13,5 metros que, 11 años después, se aumentó a 14,5 metros.
En octubre de 2025, la aprobación de la ordenanza 10838 atendió demandas y flexibilizó las prohibiciones de intervención edilicia. Brindó herramientas económicas para que los propietarios puedan conservar los inmuebles de valor patrimonial, ya que no los pueden vender para demoler. Y también modificó el catálogo: a 170 inmuebles los declaró «intocables». A otros, miles, les asignó un grado de protección 2, lo que implica la posibilidad de realizar modificaciones con ciertos recaudos.
Esa norma, a la vez y eso es eje del actual debate, introdujo la herramienta bautizada «La Ciudad detrás de la Ciudad». Por la misma, se permite la construcción de edificios en casas dentro del Área de Protección Histórica. Pero, y acá la cuestión, conservando la fachada original y con límites de altura. Junto a esa alternativa se creó el Derecho de Edificación Transferible, que permite a propietarios de edificios patrimoniales protegidos vender su capacidad constructiva no utilizada a desarrolladores para que los implementen en otra zona.
La controversia es de fondo, y remite a qué tipo de ciudad se imagina para el presente y el futuro. A la planificación de la dirección en la que se transforma y a su perfil deseado. Pero resalta con algunos chisporroteos verbales. El intendente Pablo Javkin arremetió contra los opositores durante el evento Construyendo Litoral que organizó la Cámara Argentina de la Construcción: «Hay un club que prefiere que una propiedad patrimonial se caiga por su estado de ruina antes que generar una solución normativa».
El secretario de Planeamiento y Obras Públicas, Eduardo Bressan, abonó la postura oficialista al señalar que se trata de un cambio de paradigma en la política patrimonial local. Abandonar un modelo rígido cuya consecuencia, dijo, fue el deterioro de muchos inmuebles históricos.
«Estamos muy interesados en conservar los edificios patrimoniales, pero no estamos de acuerdo con que, por distintas situaciones, esos inmuebles terminen abandonándose. Eso pasó muchas veces en Rosario», completó el funcionario.
En la penúltima reunión de la Comisión de Planeamiento y Urbanismo, en la que expuso la vecinal del Monumento, estuvieron Gigliani, Fabrizio Fiatti, Juan Monteverde y Manuel Sciutto. Ausentes fueron Anita Martínez, Damián Pullaro y Samanta Arias. En la de esta semana, en la que fue invitado uno de los propietarios, la asistencia fue completa.
Gigliani apuntó la singularidad del debate: «En lugar de estar discutiendo la norma, que sería lo ideal, estamos discutiendo una vez más una excepción».
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