No son tiempos de dólares ni de ADRs: comprar un monoambiente y alquilarlo asoma como inversión tranquila

Desde que pasó la fiebre del dólar con el resultado electoral puesto, el carry trade, o sea inversores que venden dólares y ponen los pesos en intereses, dio un retorno en dólares que acumula 16% en tres meses, pero es un juego peligroso para neófitos, principalmente, al igual que las bicicletas con bonos soberanos, en un contexto en el que las Bolsas están volátiles y los ADR y Cedears en una montaña rusa.

Los ahorristas que disponen de un capital y quieren sacarle el jugo no se sienten seguros en esta tómbola con activos financieros y están atentos a otras alternativas, menos estresantes, y si la idea es tener liquidez a mano, acuden a fondos de inversión que combinan varios activos y son proclives a ser revisados cada 6 meses para decidir su destino, ponderó la Agencia Noticias Argentinas.

La renta inmobiliaria aparece como una oportunidad para refugiarse en ladrillos y extraerles una ganancia aunque moderada, sin que en general haya sobresaltos ni riesgos de pérdida a largo plazo para el que quiera desprenderse de esa inversión en bienes durables.

Si se consulta el relevamiento realizado por la Dirección General de Estadística y Censos de CABA —con datos del portal Argenprop— y se compara con la estabilización de los precios de finales de 2025 y principios de 2026, el valor promedio del metro cuadrado en torno a los USD 2.450 para departamentos usados refleja una suba interanual de alrededor del 5-6%.

La diferencia es muy marcada según las zonas: las premium como Puerto Madero, Palermo y Núñez superan los USD 3.000, mientras el sur porteño se mantiene debajo de los 800/m².

Capital necesario

De modo que para acceder a un monoambiente en la Ciudad de Buenos Aires y ponerlo en alquiler se necesitan, según los valores publicados en zonaprop, desde USD 50 mil a 200.000, y dentro de ese rango, los precios que se le pueden sacar por mes van desde los $300 mil a 550 mil, de acuerdo con la encuesta oficial.

Un monoambientes de 30 m2 promedio) se puede cobrar $484.985 mensuales, con un aumento interanual del 34,1%, y la particularidad de que el corredor norte de que la Ciudad sigue concentrando las opciones más exclusivas del mercado inmobiliario.

De acuerdo con el informe, en el cierre del 2025 se observó un fuerte predominio de las unidades chicas: tres cuartas partes de las publicaciones corresponden a viviendas de 1 y 2 ambientes, mientras que los departamentos más amplios (4 y 5 ambientes) representan apenas el 5% de la oferta.

En cuanto a la moneda, a nivel global 3 de cada 4 avisos disponibles en la Ciudad están publicados en pesos (75,2%).

Dolarización de alquileres

Sin embargo, si bien es la opción mayoritaria, el estudio advierte que la dolarización de los alquileres retiene casi el 25% del mercado, marcando uno de los registros más altos de los últimos cinco trimestres.

Si se invierten USD 150 mil en un monoambiente en una zona de la mitad para arriba del target, y se cobra el alquiler $500 mil (equivalen hoy a 360 dólares), multiplicado por 12 meses, devenga una renta anual de casi el 3%, que frente a una expectativa normal de 5% anual estaría por debajo.

Pero con una inflación de más del 30%, como se proyecta en 2026, que sería una referencia de ajuste del contrato de alquiler, 2027 se arrancaría con un valor locativo de 650 mil pesos a un tipo de cambio rezagado respecto de los precios internos, como política antiinflacionaria, que se capitalizaría en el ladrillo y al mismo tiempo, permitiría hacer una especie de carry over inmobiliario, con la renta en pesos comparada con la dolarizada.

El año pasado, el valor promedio en dólares de un monoambiente subió del 5,4% al 5,5% y se concretó un 30% más de escrituras que en el año anterior.