Condenaron a Bauen Arquitectura SRL, Pilay SA y Pilares SRL por no cumplir con la entrega de una unidad habitacional dentro de la zona estipulada en el contrato. Los actores contrataron el servicio en 2004, pagaron 240 cuotas ordinarias y 40 extraordinarias. Pero al finalizar no recibieron la unidad estipulada en el contrato. Las firmas los incluyeron en un sorteo de unos edificios que no habían empezado a construir en Fisherton, pero la pareja rechazó esa decisión de las firmas que forman una unión transitoria de empresas, y las demandaron. El Juzgado Civil y Comercial de la 1° Nominación a cargo de Ricardo Ruiz condenó a las empresas en forma solidaria a cumplir el contrato en un plazo de 90 días; caso contrario deberán pagar más de 138 mil dólares, más una indemnización de 23 millones de pesos por privación de uso, 40 millones de pesos daño moral y una multa de 20 canastas básicas del hogar más las costas del juicio.
El caso
El 25 de febrero de 2004 una pareja firmó un contrato con las empresas para obtener un departamento bajo el sistema “Pilay”. Se comprometieron a pagar 240 cuotas ordinarias y otras 40 extraordinarias, conocidas en el sistema como aguinaldo, cuenta el fallo.
El compromiso era a cambio de un departamento de dos dormitorios con una superficie de unos 73 metros cuadrados dentro del radio delimitado por Avenida Francia, Cerrito y el río.
A fin de mayo del 2024 la pareja terminó de pagar y el departamento, en la ubicación pactada, no llegó. Comenzó un intercambio de cartas documentos con las firmas ya que la desarrolladora pretendía cambiar la ubicación. A pesar de la oposición de la pareja, los incluyeron en un sorteo y les notificaron que le adjudicaron un departamento en “Los Pasos II” en Fisherton, aclarando que la aceptación de la unidad era obligatoria.
La pareja rechazó esta opción, dijeron que la unidad adjudicada estaba fuera del radio convenido y en el predio ni siquiera habían iniciado las obras, lo que era un derecho en expectativa y no una unidad habitacional, cuenta el fallo
Iniciaron demanda judicial que quedó en manos del Juzgado a cargo de Ruiz. Las demandadas se presentaron y rechazaron la demanda en todos sus términos y negaron que hayan incumplido condiciones esenciales del vínculo contractual.
El fallo
El caso quedó en condiciones de dictar sentencia. El magistrado hizo un detalle pormenorizado del caso y dijo que se trata de una relación de consumo entre las partes, celebrado por adhesión cuyo clausulado no fue objeto de negociación individual. Dijo que la “finalidad intrínseca del negocio es el acceso a la vivienda, derecho que goza de tutela constitucional expresa…”.
Agregó que si bien no es un contrato de compraventa inmobiliaria de ejecución instantánea como dicen las demandadas, “…se trata, en rigor, de un contrato atípico con elementos de la locación de obra —en tanto la administradora se ocupa de la construcción de los edificios—, de la locación de servicios, del mandato y de la compraventa, en el que se conjugan la solidaridad y la ayuda común entre los suscriptores, la progresividad de las adjudicaciones y la confianza en el administrador; expresión, en definitiva, de aquel concepto genérico de ahorro y préstamo para fines determinados< que comprende todo sistema que descansa sobre el necesario ahorro previo que el adquirente debe realizar hasta completar el monto previsto en el contrato, lo que, logrado, le otorga el derecho a recibir el bien”.
Dijo que “hay conexidad cuando dos o más contratos autónomos se hallan vinculados entre sí por una finalidad económica común previamente establecida, de modo que uno de ellos ha sido determinante del otro para el logro del resultado perseguido; y el artículo 1074 (del Código Civil y Comercial) impone que tales contratos sean interpretados los unos por medio de los otros, atribuyéndoles el sentido apropiado que surge del grupo de contratos, su función económica y el resultado perseguido”, asegura el fallo.
El juez entendió un error analizar cada contrato de modo aislado. Dijo que: el sistema es el medio y la adjudicación y entrega de la unidad con los caracteres pactados es el fin.
La ubicación
La ubicación no es, en un contrato de estas características, un dato accesorio ni indiferente. Para darle la razón a los demandantes tomó tres ítems: que la localización es un factor determinante de la contratación, que el valor del metro cuadrado en la zona asignada es menor a la que figura en el contrato y que los cambios normativos en la ciudad en materia urbanística en 2008 no son una situación imprevista ya que se produjeron 16 años antes de la adjudicación, entre otros argumentos. Por lo que consideró que las firmas incumplieron la obligación esencial a su cargo: adjudicar y entregar una unidad habitacional con las características y ubicación comprometidas en el contrato.
En cuanto al planteo de que las demandadas están en mora, el magistrado dijo que la obligación está sujeta a plazo determinado cierto, respecto de la cual la mora se produce por su solo vencimiento, sin necesidad de interpelación alguna. Y sumó que la prórroga automática por inconvenientes o retrasos queda librada a la exclusiva apreciación del predisponente, dice el fallo.
El juez concluyó que las demandadas se encuentran en mora en el cumplimiento de la obligación de entregar a los actores una unidad habitacional con los caracteres pactados desde el día 29 de mayo de 2024.
Declaró nulas por abusivas –y las tiene por no convenidas– las siguientes cláusulas: la que habla de situaciones no previstas y la que fija el término contractual que permite la prórroga automática.
La sentencia
Condenó a Bauen Arquitectura S.R.L., Pilay S.A. y Pilares S.R.L. en forma solidaria a otorgar, dentro de los 90 días de que quede firme la sentencia, la posesión y la transmisión del dominio de una unidad funcional a estrenar de dos dormitorios, living-comedor, cocina y baño, en condiciones de habitabilidad, de una superficie total aproximada de 73 metros cuadrados, entre partes propias y comunes, dentro del radio delimitado por Avenida Francia, Cerrito y el río en Rosario.
En caso de no entregar la unidad habitacional en el plazo establecido el juez dispuso el pago, en concepto de prestación sustitutiva y en forma solidaria, de un monto cercano a los 138 mil dólares. Además las condenadas deberán pagar una suma cercana a los 23 millones de pesos en concepto de privación de uso (más 850 mil pesos mensuales a contar desde fin de agosto hasta que se efectivice el pago); 20 millones a cada uno por daño moral y una multa civil equivalente a 20 canastas básicas para el hogar, más las costas del proceso.
